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去年广州供地同比增55% 多渠道严控地价
来源: 南方日报 作者:孙蒙蒙 时间:2018-01-08 09:39:53

  2017年,广州土地市场呈现出供应量同比大增,政策调控抑制高地价、高溢价等特征。在《五年供地计划》的刺激下,土地供应呈现明显增加趋势:单就商住用地而言供应量比2015年高出12%,但需要指出的是,该年宅地供地量与《5年供地计划》中提出的年平均每年475万平方米仍存在一定差距,由此可见“增加土地供应”的目标仍然任重道远。

  供应量增加促使成交量提高,2017年广州累计成交商住商服用地337.21万平方米,同比增加44.1%。其中,商住用地成交264.15万平方米,同比增加七成;商服用地成交73.9万平方米,同比下跌6%;从统计数据中不难发现,增加住宅地供应成为重中之重。

  整体出让金额突破千亿

  2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿(仅统计公开挂牌地块),比2016年总额增加86.2%。值得一提的是,住宅地出让增加“竞自持”环节,对地块配建面积、溢价严格控制,因此造成整体土地溢价率、配建面积均低于往年。土拍自持面积总高达11.9万平方米,未来将用于租赁住房建设。

  在商住地块方面,广州2017年成交面积达264.15万平方米,同比上涨70%,成交量提升显著的背后体现出加大供应的决心。针对《五年供地计划》中的目标,目前中心区主要积极发掘“三旧改造”用地,如去年白云、海珠提供的6宗用地均为旧厂改造用地。外围区则积极开拓“待开发区域用地”,如去年挂牌的花都湖一期用地、南沙东涌2017NJY-9用地、从化江浦果场用地等,上述地块所处片区近5年未有用地挂牌纪录。因此,去年出让用地带有一定“开拓待开发区域”性质,同时从侧面说明目前广州城市化扩展有提速倾向。

  而2017年“第一供地大区”则非增城莫属,该区共提供110.39万平方米商住用地以及4.2万平方米商服用地。该区先后推出如官湖车辆段用地、永宁街长岗村5-7号地块、朱村凤岗村26-27号地块等巨无霸地块,预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

  系列措施控溢价抑地王

  在全方位调控的大环境下,广州针对“控溢价”和“抑地王”出台了一系列措施,主要包括提高出让底价,增加出让条件以及定向销售群体。根据统计发现,除海珠区外各区起拍楼面价较往年均有明显提高,其中花都、增城两区尤为明显。

  广州中原研究发展部认为,起拍价、保证金比例提高一方面体现了广州用地市场价值提升,尤其像花都、从化等楼市热度处于上升期的市场,出让地价值较以往提高意味着其受认可度提高;另一方面,由于底价已处于相对高位,因此房企出价更加理性。

  广州中原研究发展部针对去年内出让的37宗宅地溢价情况进行统计,根据数据显示有16宗用地以底价成交;溢价在50%以内的地块有28宗,占总数的76%;而2016年出让的27宗宅地中,溢价率超过100%的地块有20宗,占74%;可见“低溢价”为去年出让地一大特点。

  除提高起拍价外,去年出让宅地附加各种复杂出让条件亦属于一大特点。如去年10月一轮土拍,5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求;4宗用地本身已包含大体量配建要求,可见目前出让地除了在资金实力上设门槛外,对于房企招商、盘活自持部分、协调配建部分等综合运营能力要求越来越高。

  对于房企而言,由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响,预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。

  “竞自持+出让租赁用地”响应租购并举

  去年3月广州土拍正式加入“竞自持”环节,并要求竞自持部分作为租赁住房之用;9月,广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9用地出让,该地块日后租赁对象将定向为科学城企业员工。

  业内认为,这一模式响应了“租购并举”政策。大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索,未来租赁市场将更加科学、合理,随着房价变化,未来对住房的需求或由购买转向租赁,将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世,尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分,新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索;另一方面,虽然竞自持表面上对高地价进行控制,但对于实际销售而言可售产品减少,拿地成本变化等因素,未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点;此外,可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。

  开发商理性拿地

  在“租购并举”“多主体供应”的新市场环境下,诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视,其盈利空间亦逐渐明朗;与此同时,过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。

  市场环境变化促使去年房企拿地态度出现微妙变化,尤其下半年起拍价提高后,房企竞拍出价更加谨慎,整体溢价明显降低。

  仅统计公开挂牌出让地块,广州Top10拿地房企共贡献847.2亿土地出让金,占去年土地出让金总额77%,碧桂园、广州地铁以及保利三家投入均超过百亿。其中,碧桂园近年积极布局广州市场,除公开招拍挂花费227亿大幅抛离二、三位以外,在并购、合作市场上该房企同样进取。

  2017年,本地房企的拿地表现同样抢眼,除保利、万科等千亿级别的房企以外,时代、珠江实业、广物、越秀、方圆、实地6家本地中坚房企拿地意欲亦十分强烈,共计拿下9宗共计57.2万平方米用地,占总成交量的17%。广州中原研究发展部认为,一方面由于本地房企在广州的开发项目基本进入尾声,因此需要重新购置“面粉”;另一方面,2017年出让地中部分地块存在大量需要协调的因素,包括与债权人、地块所属村、市政规划等,对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大,而本地房企运作则相对有利。

  此外,而在调控影响下,近年来势凶猛的“中字头”过江龙去年表现低调,以往“一掷千金”拿地的情况亦已不再。(记者 许蕾)

(编辑:杨海成)


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