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商住市场降温 平层空间产品打破同质化困局
来源: 人民网-房产频道 作者: 时间:2017-01-24 11:39:28

商住产品原本作为北京楼市的补充型产品,数量较少。相比普通住宅动辄千万的置业门槛,门槛仅为百万级别的商住产品,填补了部分市场空白。2016年对于商住产品市场可谓是“调控年”,市场犹如做过山车般跌宕起伏。

市场冷淡 投资客开始撤离

2016年前8月,北京商住类产品共成交41629套,为去年同期的5倍,相比去年全年成交量高出98%,为历史新高。前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元,比2015年全年还高出88%。

在商住产品日益泛滥的情况下,政府不得不加强严控手段。除了对在售商住项目严查严控,北京市在新增和再次供地等方面也进行了收紧。“9?30新政”从土地、房屋供应、房价限制、信贷、交易管理等方面进行严格的市场调控,随后北京新建住宅市场持续降温,商住产品也不例外。

据北京中原市场研究部统计,“9?30新政”之后,北京商住产品成交量再也没超过2000套,尤其是10月首周(10月3日-9日)成交985套,环比下降65.2%。10月31日-11月20日这三周的成交量均低于1000套,最低时仅为421套。

商住客群中一部分是刚需、刚改型,还有一部分是投资型,他们都对价格比较敏感。楼市进入密集调控期后,相当一部分投资客选择观望或撤离。随着投资热度降低,商住项目整体进入观望期,部分投资客选择暂时退出,寻求新的投资渠道。

新规出台 LOFT房源可能销声匿迹

近期,有开发商收到了《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。通知要求开发商限期整改违规“商改住”产品。2016年12月31日前未整改到位的,将禁止违规企业法人和企业法人代表参与北京市土地市场交易。北京市商改住"擦边球"产品一直处在风口浪尖。但这一次,商住楼严查风暴比以往来得更为强烈。

通知中规定,200平方米以下的商住层高控制在3.6米以下,这将导致LOFT产品可能就此绝迹;要求在售项目暂停网签或进行整改,将会影响网签量;未售项目和在建项目不得改变土地出让合同规定的用途且层高有限制,这也将导致报批审核力度加大、项目附加值减小。

北京此轮商住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场,具体内容包括:暂停发放新增商住房产证、预售证等;重新考察和规划未开工建设的商住项目;暂停开工未售的商住项目;不提供新增商住用地。一系列举措对于目前的商住楼市场无疑是沉重的打击。尽管如此,相比于普通住宅产品,商住楼在购房门槛和购房成本方面仍有着可观的优势,面对市场同质化严重商住房产品,特色产品在淡市环境下更能凸显优势。

平层产品或成商住房发展新趋势

一提起LOFT产品一直主打年轻时尚的青年客群,虽然用于买一层送一层,面积小,总价低等特征,随着同类产品的增多,LOFT的弊端也逐渐显现。

层高是每个LOFT产品无法逃避的问题。以市场上流行的层高4.2米LOFT为例,净高基本上在4米,按入户门标准高度2.5米计算,首层层高不能低于2.5-2.6米,楼板约15cm,剩余层高仅1.35米,在不足1.4米高的空间内,无论做卧室还是书房都极为尴尬和不适,首层也更压抑。除此之外,LOFT产品还有隔音差、装修成本高等缺点。其面向的群体也具有一定的局限性。

面对市场上过度开发缺乏新意的LOFT产品,位置配套优越的平层产品也就成了商住市场的佼佼者。相比于LOFT产品的双层设计,平层空间在一层内解决了所有需求,层高合适,舒适感较高,深受一些都市白领、中小企业及创业者的欢迎。因此平层空间出租、投资回报率高,升值潜力大。

高人气的平层产品往往处于城市核心地段及商务中心区,周边的配套设施也比较完善。京西门头沟重点打造WSD(首都西部综合服务区),并决定将长安街向西拓展,即自首钢东门延至门头沟,彻底打通门头沟与城区的主动脉。随着区域利好优势的发展,未来人流、信息流和资金流将汇集于此。

目前,门头沟板块已经是知名开发商的聚集地,保利、绿城、鸿坤、金地、万科、远洋、中骏、电建、融创、华润、华远等十余家知名房企在此落子,许多项目仍然瞄准了LOFT商住产品。而鸿坤旗下的七星长安项目弥补了该区域市场的空白。

项目锁定半山区位,背靠定都阁,环抱灵山、百花山、妙峰山,一面临永定河,不仅为项目揽获高达64.27%的绿化率,生活环境优越。项目其所在的京西WSD新城,占尽老城区发达居住配套优势,亦享有2200亿投资的强势拉动和新产业进驻红利,横跨老城区、新城区双重标准。鸿坤七星长安推出的平层空间产品在门头沟板块的商住市场中脱颖而出,受到了广泛关注。

(编辑:冯韦倩)


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