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旭辉集团主席兼执行董事林中:房地产行业的天花板在4000亿
来源: 新华网 作者: 时间:2016-08-12 11:27:51

  新华网三亚8月12日电(王日晨) 旭辉集团日前发布公告称,今年1至7月,集团累计合同销售(连合营项目销售)金额约326亿元,合同销售面积约185.53万平方米,前7月合同销售均价每平方米约17600元。

  实际上,旭辉此前就将2016年全年销售目标由365亿上调至438亿,有望冲击500亿的销售业绩。

  旭辉集团主席兼执行董事林中

  “500亿不可能是一个天花板。”按照旭辉集团主席兼执行董事林中的理解,房地产行业的天花板在4000亿,最大的公司未来可以做到4000亿的规模。此外,奉行“高点”不进新城市以及对商业地产的谨慎态度,都反映了旭辉长久以来稳健的风格。

  “高点”不进新城市

  拿地就是要因城施策,林中表示认同。

  他介绍,旭辉目前布局16个城市,主要集中在一二线城市,这种战略布局使得公司有战略纵深,每个城市都有自身的发展周期。比如今年在北京拿地比较少,是因为北京地价太贵,按这个地价来测算,很难有利润,甚至有比较大的风险,加上北京手头上还有很多项目开发,所以我们并不着急在今年土地市场高峰的时候,在北京去拿地。

  反而可能在有些地价不是很高的,具有开发前景以及有盈利的城市,就会多拿一些地。这样这种战略纵深就会保证不因为一个城市市场不好,影响到整个全年的投资和销售。“比如可能等到一两年后,北京地价回落或是更加理性的时候,会开始重点拿北京的地,北京也是我们的重点城市之一,持续看好北京市场。”他表示。

  8月11日,苏州、南京房地产调控政策双双落地,两个城市均对贷款和土地公开出让竞价方式进行了调整。

  林中对此解读称,这个政策出发点还是保持市场平稳发展,南京是除“北上深”涨幅最大的热点二线城市,一个城市这么高的涨幅,对于房地产市场不是很有利,因为会透支未来几年的房价。相信这个政策出台,对南京的房地产的持续稳定健康发展,是比较有利的。

  另外,珠三角也是旭辉未来重点发展的区域。作为全国化布局的企业,这种城市不可能没有考虑,要根据企业的规模及成长,有战略、有步骤的来布点。

  “我们内部有一句话,高点不进新城市,因为高点进交的都是学费。高点不到新城市去拿高价地,如果高点的城市有低价地,那就赶紧拿,但一般是不可能的。天下掉馅饼的事我一直都不相信。”林中说。

  500亿不是天花板

  “我认为在目前的行业大的发展阶段,房地产行业的天花板在4000亿,最大的公司未来可以做到4000亿的规模,在持续稳定的时候,回到成熟市场的时候,好的开发商可以维持到1500到2000亿。”为什么在100亿、300亿、500亿没有做上去呢?林中认为核心是四个大方面。

  第一,战略不对。不同的阶段战略会不一样,因为这个行业在不断变化,这个市场在变化,所以企业没有做上去,可能的原因是它战略出了问题。

  第二,战略是对的,但是战略的执行力,大部分企业都受制于此。你可能不抢,无法实施既定的发展和经营战略,因为战略执行力是企业内部非常关键的,涉及它的文化、组织、人才、机制、管理。比如很多企业要突破100亿,核心就是要跨区域经营。从核心上要解决组织管控的问题,不能突破就会很难。

  第三,经营的节奏。房地产是一个周期波动的行业,周期波动的行业就非常讲究节奏是否能搭配,是顺势而为还是逆势,这个节奏几涉及到投资、销售、融资以及运营。所以很多企业,几年的停滞其实就是这个节奏没踏好。重新调节奏,没有三四年是调不过来的。

  第四,公司核心管理层,他的愿景和自我的突破能力。如果他们没有愿景,底下人就不会有目标,所以这个目标很重要,能不能提出挑战性的目标,来激励这支团队往前进。因为这个企业增长太快,如果不能自我突破就很难。尤其是民营企业,你每一段成功因素可能是下段成功的障碍。如果你还是亲力亲为,企业是做不大的,因为你不会培养人。

  林中指出,如果企业能在这四个方面有效解决,那么它在市场的天花板应该是4000亿,未来成熟时2000亿才是天花板。在此之前,这个行业足够大,500亿不可能是一个天花板。

  谨慎对待商业地产

  对商业地产,旭辉还是比较谨慎的,未来还是以住宅地产为主,商业地产会增加,但不是很多,还是要看商业地产的有没有机会,还是要把商业地产控制在一定的比重内,商业地产的回报率不够高,如果有回报率高的商业地产就会去做。另外,商业地产租金还不能低于6%。

  林中认为,地段要符合能做商业的特点,商业对地段是有最特殊的要求,商业地产是非常特别的,所以对商业地产,旭辉还是是谨慎发展。

  目前,旭辉的商业多数集中在上海区域,有多个项目将陆续开业。他透露,旭辉的商业地产有三条产品线,第一条是旭辉广场,城市中心或者城市副中心,这种大型的综合性购物中心,目前在8万平米以上,辐射范围是比较广的;第二条是区域性的时尚的购物中心,叫旭辉MALL;还有一种是社区型的商业,大概规模从2万到5万,为周边社区居民提供餐饮、社区服务,叫旭辉优天地。

  物业方面,未来长久的目标是要上市,但是在林中眼中,这个目标不是马上。物业公司在改完制后,公司管理团队是拥有公司的股权,这在原来是不拥有的,有这个股权激励才能配合员工为上市奋斗,物业上市不是一个短期的事,是中长期的事情。

 

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(编辑:冯韦倩)


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