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贷款买房成国人主流购房方式 房贷成调控楼市的那只手
来源: 北京青年报 作者: 时间:2015-09-24 11:03:53

  正因为贷款在普通家庭购房消费中越来越重要的作用,房贷政策的调整总是最直接地影响着楼市的起伏,一次利率的调整相对于开发商销售价格的微调显得更为重要。2009年房价暴涨的最初,就源自2008年年底首套房利率七折优惠的出现。

  降息、下调首付比例 楼市火热的前兆

  房贷在楼市中扮演的角色,从当初的跑龙套已成为今日绝对的主角。但真正让人们重视到房贷在楼市中的重要性始于2007年至2009年间楼市剧烈的波动。

  2007年,北京的房价成为脱缰的野马,此前密集的调控都未能减缓价格上涨的脚步。这一年,北京商品房均价为10661元/平方米,同比上涨44.6%。为遏制楼市疯狂发展的势头,央行在这一年先后10次上调存款准备金率,6次加息,同时对于二套房贷款首付比例、利率水平及认定标准进行了说明。虽然2007年整体的上涨局面并未改变,但楼市已经开始出现降温迹象,特别是投资购房需求明显得到遏制。

  进入2008年,楼市出现剧烈调整,信贷政策也随着变化。上半年,为抑制投资需求,央行五次上调存款准备金率。下半年,为应对国际金融市场“金融海啸”的扩散和对于国内市场的不良影响,央行又先后五次下调存款准备金率和存贷款基准利率。这也是自2004年以后贷款利率的首次下调,房贷正式进入降息通道,多方等待的救市举措以降息方式拉开序幕。

  2008年金融政策对楼市的影响远不止降息这一件事,“七折利率”首次出现。这一政策为2009年楼市的暴涨提供了充分的弹药支持。2009年春节后,并未经过缓慢的调整,楼市即出现迅猛反弹,价格一路飙升。

  房贷在这一轮波动中扮演的重要角色让更多人对于金融对房地产市场的影响有了新的认识,随后的每次房贷政策的调整,即使对于购房成本改变有限,但都在影响着每个购房人的预期。

  吹响最新一轮楼市回暖号角的,仍是房贷政策。2014年,楼市再次陷入低迷,大部分城市限购的取消并未改变楼市疲软的整体局面,北京楼市持续已久的高温也降了下来。在这一局面下,央行再次出手。2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了与自住需求密切相关的房贷政策,放宽了首套房认定标准,执行了多年的“认房又认贷”放松为“认贷不认房”。此举不仅大幅释放了改善型需求,更重要的是为市场释放了重要信号,楼市信心得以提振。随后连续5次降息也不断为楼市进行了加温。

  房贷政策,再次成为楼市上行周期的导火线。其实,房贷放松对于购房人的利好体现得最为直接。首付比例的调整,直接决定了购房人的购买力,而利率的调整则对购房成本构成较大影响。

  以一个30年期、贷款200万元的购房人为例,如果执行2012年7月6日6.55%的基准利率,还款总额为457.46万元,月供为12707元。如果执行2014年年底至今五次降息后的基准利率5.15%,则还款总额为393.14万元,月供为10920元。60余万元购房总成本的差距和近2000元的月供差额对于一个普通购房家庭意义重大,与购房时开发商打出的×万抵×万、全款99折等优惠相去甚远,由此可见,房贷政策的调整对于普通家庭购房决定的影响作用。

(编辑:王秋芳)


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