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碧桂园联手平安 推房产众筹金融产品
来源: 每日经济新闻 作者:推荐楼盘 时间:2015-06-01 17:02:59

    继此前斥资62亿港元入股碧桂园成为第二大股东后,中国平安与碧桂园在业务层面也逐步进入实质性合作阶段。

    5月29日,由中国平安旗下的平安好房发起的房地产众筹联盟正式成立,这个联盟聚集了万科、绿地、碧桂园等数十家国内知名房企。同时,碧桂园宣布联合中国平安共同推出国内首款房产众筹金融产品,试点项目为碧桂园位于上海的嘉定项目。

    平安好房首席执行官庄诺在接受记者采访时表示,房产众筹将颠覆房地产的传统开发模式,一方面大大降低开发商的投入成本,实现真正的轻资产运营,另一方面能提前锁定意向客户,提高项目的销售去化速度。

若众筹可降1/3成本

    按照传统的房地产开发流程,开发商在拿地后根据地块特点进行项目规划,然后寻找融资用于开发建设,待项目建设达到预售条件后,再寻找意向客户。

    庄诺表示,平安的房产众筹大概流程是,开发商拿地后与平安好房谈合作,平安好房从中挑选合适的项目,再根据合作对象提出的要求,设计出符合需求的金融产品,放到平安前海众筹平台实现募集,以此提前圈定意向客户,融资完成后,项目开工。

    据悉,目前市面上开发商的众筹仅仅停留在营销、价格层面上,而这次碧桂园是真正意义上的开发众筹。这其中,碧桂园主要负责项目的规划与建造,众筹产品的设计与销售都由平安好房负责。

    按照庄诺的设想,碧桂园上海嘉定项目将以“1平方米”作为众筹单位,投资者可以购买,在楼盘完成后,就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。之后,投资者可以选择众筹权利转为产权,直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。据悉,具体的产品细节,双方仍在制定中,预计6月下旬正式对外公布。

    利用众筹开发,意味着开发商能真正实现轻资产运营。庄诺告诉记者,以碧桂园的项目为例,从拿完地后开始众筹,一直到房子建成,周期为18个月,其中资金募集期最长为一个月。如果募集到的资金足以覆盖项目的整体开发资金需求,则碧桂园无需承担巨大的资金压力,从而实现向代建营运者的角色转型。由于众筹产品的发售对象均为意向客户,碧桂园同时也能提前锁定项目意向客户,降低后续销售压力。

    此外,由于众筹模式节省了融资成本与营销成本,开发商能在不损害利润率的前提下,制定更优惠的售价。根据庄诺的预想,在传统的地产开发模式中,拿地成本是硬性支出,众筹的作用体现在节约融资成本、部分营销成本及其他运营成本,由于拿来建房的众筹资金并没有融资成本,锁定客源也不需要做太多市场营销,最终节约的成本可能达到房价的三分之一。

客户接受度成考验

    尽管众筹开发对开发商带来的好处显而易见,但对客户而言,能否产生足够的吸引力仍有待观察。

    以针对碧桂园的众筹产品为例。庄诺表示,目前产品的细节仍在制定中,收益率取决于房屋的定价,在核算成本之后,根据房屋每平方米的售价来商定众筹价格。

    谈到发行渠道问题,庄诺表示,平安自身就拥有一亿多的客户信息,同时平安好房网注册用户就达100多万,平安会在好房网平台发布产品同时想这些客户推送信息。

    易居研究院分析师严跃进表示,此类产品后续销售以及产品分配的环节,对于产品的定价会有争议。毕竟过去传统的住房模式是先定价,再有市场成交。而现在这个模式其实是颠倒过来了,购房者先认购房屋,而最后的定价并没有马上公布,实际上也无法公布,这是有一定的风险的,最后不排除有争议现象的出现。

    同时,严跃进还认为,此类产品在政策推进过程中是否能够获得相关地方政府的支持,也有待考验。

    睿信致成管理咨询公司合伙人、总裁薛迥文表示,金融机构为风险设计产品定价,找到相应的风险偏好顾客群。产品的设计需要市场能够要接受,才能找到对应风险偏好的购买者。

 

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(编辑:苏晓青)


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