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地产博客圈

央行新一轮降息将至必助楼市复苏
来源: 信息转载 作者: 时间:2015-05-08 18:44:03

谢逸枫

  2015年5月1日,消息称,央行有望下调金融机构人民币贷款基准利率、个人住房公积金存贷款利率,下调利率0.5%的可能性巨大。此前央行已分别于2014年11月22日、2015年3月1日两次降息,降息幅度分别为0.4%和0.25%,累计下降0.65%。而中金公司预测,中国5月或将有一次25个基点的对称降息。随着春节错位因素消退以及春节后再库存启动,预计4月经济活动增速较3月回升。同时,预计4月工业增加值同比增速回升至6%,3月为5.6%。6%的同比增速预测隐含环比增长势头在一季度大幅下滑之后显著反弹,主要受外需回暖、大宗商品价格企稳后工业部门再库存以及3月后开工效应带动。预计4月固定资产投资累计同比增速从3月的13.5%进一步放缓至13.3%,隐含4月当月同比增速12.9%。固定资产投资增速放缓主要受房地产和制造业投资需求疲弱拖累。从房地产销量增速只是最近才开始反弹看,预计房地产投资增速将于今年下半年企稳(一般而言房地产销量增速领先房地产投资增速6个月)。预计随着春节因素消失以及出口订单从3月的低位回升,4月出口同比增速将继3月大幅放缓之后回升至8%。进口同比增速亦有望反弹,主要受进口价格持续回升带动。考虑到出口增速改善,4月份贸易顺差很可能将再次扩大。预计,中国4月CPI同比增速将再次回落至1.1%。由于大多数原材料价格在4月止跌,PPI同比增速可能回升至-4.3%。

  大幅降准配合大幅降息,可有力落实降低融资成本的目的,此外,后期财政与楼市政策的发力亦值得期待。五一节后央行将再次大幅降息。系列救市政策效应节后将显现,节后一线城市房价将上涨15%-20%。4月20日降准,是继“330新政”后中央维稳进一步释放的信号。此次降准将带来三个正面效应:首先是成本降低效应,使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。其次是预期效应,使得市场各参与主体继续看好楼市,进而加速各类楼市资源流入市场,甚至推高房价。第三,这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应,从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。此次降准会使得房企面临的融资成本继续降低,某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策,进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。如果说降准是为开发商减压,那么更让人翘首以盼的则是降息。其将使购房者面临更低的融资和信贷成本,进而加快入市节奏。

  降准是对商业银行有利,向社会释放更多流动性。降息是对企业、个人有利,降低贷款与资金使用成本,进一步提高市场购买力,最关键是有利330新政的落地。从当前情况与这些因素会决定央行再降息:一是降息幅度仍然有0.5%左右的空间。从经验判断来看,在利率下降货币政策走向宽松的周期当中,降准与降息往往是同时进行的。那么,本轮利率下降幅度多大?从历史经验来看,预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。第二,贷款成本仍然偏高,央行降息可能性加大。当前各大银行揽储成本增加,揽储的压力增加,行对楼市的“惜贷”行为仍将继续;而此时,楼市仍然有去库存的压力。因此央行主动降息的可能性进一步加大,通过央行降息进一步降低贷款成本成为可能。第三,“救楼市”拉动宏观经济需要。当前“去库存”仍然是市场主旋律。央行有必要通过降息进一步刺激楼市复苏和好转,通过楼市基本面的好转拉动宏观经济增长,防止未来经济走向通缩。

  随着央行频频打出救市“组合拳”,从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看,预计5月份以及二三季度成为新一轮降准、降息时间“窗口”。3月19日央行进行了150亿元7天期逆回购操作,中标利率维持在3.65%。3月17日央行进行了200亿元逆回购操作,此次央行缩量逆回购还将利率意外下调10个基点,按照这两日逆回购到期规模分别是250亿元和350亿元计算,本周实现资金净回笼250亿元。央行到期续做了3500亿元中期借贷便利(MLF),预计总量最高可达5000亿元。此外3月22日还有300亿元9个月期国库现金定存招标,向市场注入流动性,中标利率为5.25%。央行逆回购操作继续缩量,再创新低,这表明央行正有意引导市场利率下调,显示公开市场操作正向相对宽松的方向前进。3月18日,2月末金融机构外汇买卖(即外汇占款)余额为293429.99亿元,较1月末的293007.85亿元增加了422.14亿元。金融结构外汇占款实现了由负转正的增长,仍维持在较低水平。4月21日,3月末金融机构外汇占款余额为291865.23亿元,较2月末的293429.99亿元减少了1564.76亿元。由正转负的增长目前外汇占款已经不再是基础货币投放的主要来源,在基础货币增速有限的情况下,有必要通过降准来提高货币乘数。

  4月15日,国家统计局公布的2015年一季度经济数据显示,GDP增速降至7%,创六年新低。随后,20日,央行进行了金融危机以来最大力度的降准,下调各类存款类金融机构存款准备金率1个百分点。面对外汇占款收缩,新增人民币贷款高增长对资金面构成的紧约束,降息后资金利率并未真正降低,无法支持融资成本下行和经济复苏,说明央行宽松力度不够,所以货币宽松还需加码。 降息后没有真正降低资金利率,即央行宽松力度远未满足流动性缺口。同时,二季度城投债大量到期,而央行以往的宽松货币政策总会与地方债务到期时点不期而遇,一万亿元置换的供给压力需要降准来对冲。目前基准利率谈不上有很大空间,但不排除进一步降息的可能性,比较近的一次窗口是5月初或者6月。中国人民银行行长周小川在参加二十国集团财长会议时透露,中国放松货币政策的空间很大,更说:“我们的存款准备金率也有空间,我们的利率也没到零”,“空间肯定是有的,但是调节要精心,不是说有空间就一定要用或者用足。”言犹在耳,央行便随即祭出全面降准及定向降准组合拳。

  中共中央政治局2015年4月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,会议认为,积极的财政政策要增加公共支出,加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度,注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。目前房地产政策进入宽松期,政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励买房,从而稳定住房消费。2015年楼市的宽松政策主要是由鼓励一套房‘刚需’拓展到二套房改善型需求,无论是房贷政策还是税收政策及货币政策的调整,都是为改善型需求提供最大的便利,坚持‘稳定住房消费需求’的大方向还没有改变。如果未来2个月至3个月内,中国经济的宏观层面继续承压,则楼市宽松政策将会进一步‘发酵’。未来房贷政策将进一步宽松,首套房贷款利率继续下调,一线城市九折以下利率或成为首套房贷款主流利率,二、三线城市优惠利率将持续增加。同时,多地悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台,二套房贷款利率有望松动。毫无疑问,通过货币和金融手段的稳定楼市,但是政策出了好几轮,市场反应一般,说明政策很难起到促使市场规模化放量的效果,必须加大落实与执行的力度。

  降息后,中国楼市总体不会因为降低房企融资、购房者资金成本而迅速全面回暖,但是主要城市回暖复苏是板上钉钉。一方面是此前2次降息、2次降准的效果并不明显,银行对房贷利率的态度非常谨慎。“五年期存款基准利率取消,利率市场化进一步推进,基准利率的折扣依然在银行手里,若降息,以五年期的定期存款看,利率已经达到了4.25%,5年期贷款的基准利率5.25%,这个中间部分可以通过折扣等手段规避,比如过去首套房利率执行8.8折优惠,现在提高,把首套房利率执行9折优惠。”另外一方面是降息并不是简单地把钱流向某个固定领域,而是降低全社会融资成本,把钱流向实体企业,让实体经济释放经济活力。三是当前中国楼市的总体库存偏高,去化周期拉长。四是降息之后的银行落实330新政力度看。如有观点认为,利率市场化趋势让银行开始摆脱息差生存模式,银行对房地产信心骤降,银行会囤着90%额度的开发贷,只有10%会定向投递在一线城市核心地块。理由是二三线城市楼市风险巨大,若继续投递,会造成银行大量坏账,所以宁愿囤着钱寻找新风口,也不愿意把钱放在有风险的地产领域。因此,全面落实330新政才是全国楼市回暖复苏的最关键因素。

(编辑:郑克姗)


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