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地产博客圈

晒晒住房空置率民间奇葩调查法
来源: 搜房博客 作者: 时间:2015-05-08 18:43:15

  “目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”近日,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后,IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及,“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。”

  IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标,中国住房空置率到底有多高?

  中国楼市空置率高企的话题屡被提及,但对于这个重要指标,相关部门对其的统计上仍是一片空白。国家统计局新闻发言人盛来运说,从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。

  住建部门相关人士表示,关于空置率,目前“没有准确官方定义”。

  专家认为,个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进,为社会提供权威的基础数据,不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。

  说实话,空置率再次引爆社会关注,而且至今没有任何有效统计方法,实在悲哀至极。而大多数人的评论都将空置率与房价扯上关系,空置房和房价有没有关系,关系多大暂且不论。先看看空置率的概念。按照国际上通行的定义,住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,空置率在10%至20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。在当前房价高企,买不起房的人日益增多的状况下,住房空置率正成为“无房者”质疑的焦点。因为这个指标可以说明房地产市场上的投机状况,是观察楼市健康与否的风向标。不过,这个在欧美等国司空见惯的统计指标,在国内却演变成为全民的“哥德巴赫猜想”。全国到底有多少空置房呢?在对空置房数据众说纷纭、莫衷一是的情形下,人们强烈呼吁权威部门给一个权威说法。但是又似乎给出的说法难以服众。于是民间纷纷展开了自己调查住房空置率的热潮。

  今天姑且不讨论住房空置率的对与错,就列举一下近年来人们对住房空置率的调查方法就足以表现出中国人对住房空置的关注度和热情了。

  1、晒电表法

  曾经有消息称,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零。住房空置率问题一时成为争论焦点。但随即国家电网否认了这一说法。虽然“国家电网版空置率”没有被权威部门回应,但却一石激起千层浪,在网民中引起极大反响。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明,电表几乎不走的比例高达27.16%。

  ●北京联大应用文理学院城市科学系主任张景秋:

  查电表研究空置率阻力小

  两次调查间隔两个月,其间正值炎热的夏季,如果有常住户的话,其用电量应该较大。因此假定,如果两个月内某住宅用电量在10度以内,就可以认定该住宅为空置,由此计算出空置率为27.16%。

  由于电表一般都在户外,所以遇到的调查阻力相对小些。不过,这种空置率的计算方法只是探讨的方向、一种学术研究的调查方式,由于调查取样范围不大,因此其数据并不具有权威性。

  2、晒水表法

  据媒体报道,杭州水业集团的一份最新内部数据统计显示,杭州五城区57万户安装水表的住宅中,有3万户为“零水表”。杭州水业集团工作人员称,这3万个“零水表”主要分布在20多个小区,并且6个月度数都为零度的有17742户。

  ●房地产资深策划人章惠芳:

  查水电的方式相对比较准确

  按查水电的方式调查空置房相对比较准确,其次是空调安装情况,但“亮灯与否”并不能说明实质问题,比如出差、晚归等。另外,一定比例的空置率也是正常的,一般在5%至10%。

  3、晒黑灯法

  相比于电表、水表,“晒黑灯”更能直观地反映楼市空置情况,并在近日引发了网友的热议及广泛参与。甚至还有网友称,有房企紧急装修保照明,以降低黑灯率。虽然该网友的发帖内容无法证实,但黑灯率高代表空置率高的说法显然得到了一位长期在北京写字楼下“趴活”的普通出租车司机的认同,这位名为李杰的“的哥”此次参加“晒黑灯”活动,拍了上百张小区黑灯照片。

  ●北京出租车司机李杰:

  高档小区空置得比较多

  我是专门选择周末牺牲掉挣钱的机会特意去拍的。拍照时间都是晚上9点到10点,主要是豪宅、高档小区等空置得比较多,一般小区的入住率大概在50%以上。

  ●财经评论人方泉:

  黑灯率一定程度上反映了空置率

  黑灯率当然不等于空置率,但黑灯率在一定程度上反映了空置率,这是常识,因此所谓房地产专家的辩解是睁眼说胡话!

  4、贴纸条法

  打牌常用的贴纸条方法眼下也成为统计楼市空置率的办法。一位网友建议,以周为单位,回去把所有邻居家的门上贴一张纸条,下周同一时间再查一下,谁家的纸条没撕掉,空置的可能性就很大。

  ●网友“古月飞船”:

  贴纸条和堵钥匙孔也是办法,只是堵钥匙孔技术难度太大。

  5、查物业法

  几年前海南商品房空置严重,导致70%的物业公司长期找不到业主收物业费而亏损。中国社科院金融所研究员尹中立表示,当前我国不仅存在已经竣工但没有销售的房子,而且存在数亿平方米甚至更多的已经销售但尚未使用的“关空房”,这些在二手市场空置的房子才是宏观经济的真正“杀手”。

  ●中国社科院金融所研究员尹中立:

  物业使用情况有统计

  每个城市的房地产管理部门都有一个负责物业管理的处室,该部门有详细的物业使用情况登记,每个住宅区有多少没有人居住的房子是十分清楚的。但到目前为止,没有一个城市公布过相关的统计数据。

(编辑:郑克姗)


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