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地产博客圈

不宜过分夸大不动产统一登记功能
来源: 信息转载 作者: 时间:2015-05-08 18:41:28

  章林晓

  继3月1日《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施之后,3月26日起《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》也已向社会公开征求意见。随着不动产统一登记制度的逐步落地,中国公民的不动产财产权将进入更全面、更权威、更庄严保护的全新时期,这必将对中国经济社会发展产生积极而深远的影响。但与此同时,凡事有度、过犹不及,对不动产统一登记的功能,也不宜过分夸大甚至抱有不切实际的幻想。

  不动产统一登记开创物权保护新时代

  不动产统一登记是《物权法》的明确要求。2007年3月16日全国人大通过的《物权法》第十条明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

  虽然有《物权法》这一上位法的明确规定,但《条例》的出台依然颇为艰难,这其中的原因主要有两个:一是需梳理与不动产统一登记制度相冲突的法律、法规和政策,这些法律、法规和政策如果不作相应的调整,《条例》的执行难免会遭遇尴尬;二是不动产登记条例在征求意见时有些问题争议较大。

  据披露,国土部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条之多,但公布的征求意见稿仅为30条,最终通过的是35条。这有些类似于2007年3月全国人大通过的《物权法》,起草的时候有570条,最后通过的时候是247条。

  立法过程是一个统一思想、凝聚共识的过程。不论是昔日的《物权法》,还是今日的《条例》,最终通过的条款之所以大幅度减少,原因都在于有些问题的争议比较大,在短期内很难达成共识。法律在多大程度上有效,从某种角度说取决于有多大程度的社会共识;如果法律偏离了社会共识,执行成本就会很高,甚至很难得到好的执行。

  不论是《物权法》还是《条例》,都历经长时间的酝酿和讨论,最终才得以颁布实施,这其实并非坏事而是好事。《条例》有四个关键词:整合、规范、方便、保护,即整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,这基本上概括了不动产登记的目的或者说共识。

  据北京大学中国社会科学调查中心调研完成的《中国民生发展报告2014》显示,全国家庭净财产均值为43.9万元,其中房产占74.7%。对家庭财产占比如此巨大的不动产,如果没有规范、方便、可靠的登记制度,不仅不动产产权保护的效果会较差,而且也会降低不动产市场的交易效率。

  这次不动产统一登记制度的建立,将会有三个层面的历史性意义:首先从个人家庭层面来说,不动产统一登记有利于更好地保护不动产权利人的合法财产权,这也是不动产统一登记的核心功能和目的。

  其次从市场社会层面来说,不动产统一登记是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。不动产统一登记可以更好地明晰不动产产权,降低不动产交易成本,保障不动产交易安全,维护不动产交易秩序。

  最后从国家治理层面来说,不动产统一登记是国家治理体系和治理能力现代化的必然要求。不动产统一登记整合多个部门的登记职责,统一登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台,有利于降低行政成本、提高行政效率和服务水平。

  不宜过分夸大不动产统一登记的功能

  尽管不动产统一登记开创了物权保护的新时代,但对不动产统一登记的功能,也不宜过分夸大甚至抱有不切实际的幻想。当前,过分夸大不动产统一登记功能,主要集中在三个方面:一是认为有助于抑制房价;二是认为可用于反腐败;三是认为有利于房地产税落地。

  首先,谈谈不动产统一登记能否抑制房价。有人认为,不动产统一登记是对住房的“摸家底”,这将有助于掌握居民的住房情况,更加科学地编制房地产建设规划,更有针对性地出台和落实房地产调控政策,有助于抑制房价。

  房价的涨跌取决于供求关系的变化,不动产统一登记对供求关系并无实质影响。特别值得指出的是,不动产统一登记并非是对住房的“摸家底”,而是对不动产登记的“整合”。不动产不是从“没有登记”到“有登记”,而是从“分散登记”到“统一登记”。

  从法律上讲,原来的房产证和土地使用证,也是不动产权证的一类,房产证、土地使用证和不动产权证在法律效力上没什么本质区别。只不过,原先土地有土地登记制度,房产有房产登记制度,不动产统一登记将这两个整合在一起了。

  《条例》第三十三条明确规定:“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”国土部不动产登记局局长王广华也曾反复对媒体强调,新版证书与旧版证书并行有效,希望每条稿子都能把这个说清楚。

  其次,谈谈不动产统一登记是否可用于反腐败。有人认为,不动产统一登记将成为贪官污吏的梦魇,不动产登记信息会逼出一些“房爷”、“房叔”、“房姐”手上握有的房产,客观上起到抑房价和反腐败的作用。

  前面已经说了,不动产统一登记并非是对住房“摸家底”,而是对土地登记和房产登记的整合。在不动产统一登记之前,原本就已存在房产登记和土地登记。在抑房价和反腐败上,不动产权证和不动产统一登记信息平台,并不会比房产证、土地证及其信息平台,有更多实质性作用。

  从反腐败的角度说,官员的房地产无论登记在哪儿,有关部门都可以去查,无非是时间和效率上的差异。真正对“房爷”、“房叔”、“房姐”形成威慑的,并非是不动产登记的整合,而是个人住房事项的申报和财产的公开。

  最后,谈谈不动产统一登记能否有利房地产税落地。有人认为,不动产统一登记是房地产税开征的前提或者说必要条件,只有不动产统一登记摸清住房家底后,房地产税才可能全面落地,房地产税之所以迟迟没有落地,关键是不动产没有统一登记。

  这里有必要再次重复一下,不动产统一登记并非是对住房“摸家底”,而是对土地登记和房产登记的整合。其实,对税收实务稍微有所了解的人都知道,不动产统一登记并非是房地产税开征的前提。

  譬如,各地普遍征收的土地使用税,按照《城镇土地使用税暂行条例》规定,是“以纳税人实际占用的土地面积”为计税依据,而并非以纳税人拥有的土地登记面积为计税依据的。土地的登记与否并不影响土地使用税的征收。

  同理,不论是否建立不动产统一登记,不论是否有房屋和土地的登记,其实并不影响房地产税的征收。如“小产权房”由于非法不可能予以登记,但按照土地使用税的征收方式,今后如果开征房地产税,小产权房虽然不能登记但依然有可能被征税。

  总而言之,不动产统一登记制度的建立,对我国物权制度建设具有里程碑式的意义,但对不动产统一登记的功能也不宜过分夸大。

(编辑:郑克姗)


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