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地产博客圈

谁绑架了中国的房地产?
来源: 搜房博客 作者: 时间:2015-05-08 18:40:29

  中华民族的错误观念绑架了房地产这匹经济发展的千里马,也因此

  绑架了中国经济,最终,毁坏了我们自己的好日子,正如哈耶克所

  说:观念的改变和人类意志的力量塑造了今天的世界!

  中国经济的不断下滑使得中国政府不得不又一次给房地产松绑,我们应该再次反思房地产行业对中国经济发展究竟意味着什么?改变我们的观念,从经济规律出发,正确认识与房地产相关的各种经济现象,是中国经济健康发展的基本要求。

  中国的房地产就像一个美丽的女人,人人都说她太美丽了,我们娶不起了,但人人又在心里赞叹她的美丽。我们不喜欢美丽的女人吗?那么,车展上那么多美丽的女人作何解释呢?一套80平米的普通两居室与一套300平米的豪华三居室,你又会喜欢那个呢?如果人们不喜欢豪华的大房子,那为什么几乎全世界的有钱人都住在大别墅里呢?显然,就像人人都喜欢美丽的女人一样,人人也都会喜欢豪华大三居,喜欢豪华别墅。

  房地产本是中国经济发展的一匹千里马,可以带动中国经济高速增长,可以让中国人更快的过上富裕的好日子,但为什么一匹千里马却成了中国民众都严重抱怨娶不起的美丽女人呢?原因何在?

  让我们客观理性的思考一番,对于房地产,那些我们认为绝对正确的思考与认识究竟是真理还是谬误?事实上,正是中华民族极端错误的认识与观念绑架了房地产,进而绑架了中国经济,这就是中国经济不得不进入新常态的真正原因之一,正如哈耶克所说:我们的意志和观念朔造了我们今天的社会,我们从降房价的良好愿望出发,最终却搬起石头砸了自己的脚。

  让我们看看,中国的经济学家们,用多少错误的观念在误导中国的民众,而由于市场经济观念的缺乏或缺失,中国民众的大脑中又存在多少错误观念!当然可以从理论上详尽的论述这些观念为什么是错误的,但限于篇幅,笔者将另文叙述。

  错误观念之一:用国际通用标准衡量中国房价的高低

  为了证明中国的房价过高,许多专家学者都有理有据的引用所谓的国际标准——合理房价应为家庭年收入的4-6倍,而中国的房价收入比普遍已经达到10倍以上,在北京等大城市甚至达到了20倍以上,据此,他们得出了非常确切的结论,中国的房价与家庭收入比已经远远超过了国际通用标准,中国的房价显然过高了。可以说,这些中国学者的形而上学思维已经达到了登峰造极的程度,丧失了全面客观思考问题的能力。

  不用说房价是家庭年收入的4-6倍是一个违背经济规律的主观要求,他们至少忘记或忽视了一些非常重要的客观事实:1.) 中国的人口符合国际标准吗? 2)中国的经济水平已经达到国际标准了吗?3)中国民众的消费理念和生活方式达到国际标准了吗?4)发达经济体的土地是私有化的,那么,中国的土地制度和土地供给方式达到国际标准了吗?如果上述四个基本条件都不符合国际标准,那么,我们有什么理由用国际标准来分析和衡量中国的房地产市场呢?这就像用德国奔驰车的标准来衡量中国奇瑞的QQ,二者根本就不是一个体系标准。

  错误观念之二:中国房地产市场存在巨大泡沫

  总体而言,除了鄂尔多斯那样的特殊情形,中国的房地产根本不存在泡沫,且不说中国巨量的人口构成了房地产市场严重的供不应求,且不说中国的改善性需求还远远未被满足,单从中国房地产的首付款比例来考察,中国房地产出现泡沫的可能性基本不存在(由政府主导的各种开发区除外,在这些开发区出现房地产泡沫的可能性是存在的),房地产泡沫只有在过度使用财务杠杆时才会产生,例如美国08年次贷危机产生的基础有两个:零首付和按揭贷款给予了还款能力较弱的低收入人群;而中国购房的首付已经达到了20%,30%,50%,二套房首付甚至可以高达70%,因此,中国根本就不存在房地产泡沫产生的金融条件,何来泡沫之说?事实上,中国房地产泡沫是由于中华民族对经济现象的偏见形成的,从本质上说,中国的房地产泡沫源自中华民族的大脑,而非客观现实。

  错误观念之三:政府卖地推高了房价!

  事实上,土地财政是现行体制下完全正确的选择,是对中国经济发展的巨大促进。我们知道,土地,煤炭,石油都是宝贵的自然资源。但土地资源有其特殊的自然属性,即无法移动,所以被称为不动产。土地资源也不会因为被使用了,就会消失。它可以重复使用。在中国现行政治制度下,城市中的土地资源只有四种使用方式:1 闲置,2. 无偿让开发商拿去开发成住宅商场写字楼等商业设施,3出卖给开发商建成住宅商场写字楼等商业设施有偿出卖给开发商开发。4作为公共场所由政府建成公园或交通道路医院等公众服务设施;显然,有偿出卖是最好的方式,所以,土地财政不过是市场经济的正常结果而已,完全没有理由遭到非议,但一件取之于民,用之于民的好事,为什么遭到如此之多的非议和诟病呢?实际上,问题的关键不是土地财政本身,而是政府出卖土地的收入是否真正做到了取之于民,用之于民。因此,关键的问题不是政府将土地卖了多高的价钱,而是百姓如何让政府正确有效地使用卖地所得的大量资金。

  错误观念之四:用宏观政策调控房地产消费!

  不断出台的调控政策符合市场规律吗?不断用行政手段直接干预市场,其结果是让市场无所适从,极大地降低市场运行的效率。从而使整个社会创造财富的速度下降,最后,受到损害的还是普通民众。如此调控下去,也许,不仅仅是我们这一代人做房奴,我们的孙子辈还会做房奴。只有高效的创造财富,做大财富蛋糕,我们才能多分一杯羹!

  更有甚者,当政府的房地产调控政策将房地产行业的市场运行打乱后,房屋价格开始下降,他们却认为市场已经发生变化了,房地产市场已经从供不应求转为供大于求了。这就有点像我们先将刘翔的腿打断一条,然后说,你看看,刘翔根本就不是什么飞人。

  房地产调控等于经济自宫!无论发达国家还是不发达国家,房子都是普通百姓最大的需求,因此,房地产是一个国家,尤其是发展中国家最大的内需。房地产调控政策就是在限制中国最大的内需,对于中国这个内需本来就严重不足的国家来说,限制房屋消费不是经济自宫是什么呢?不断出台的房地产调控政策是完全违背市场经济规律的。

  错误观念之五:用宏观政策抑制投机性需求!

  我们必需清楚地认识到,投机是人类的天性,在市场经济环境下,投机是不可避免的经济现象,因此,投机是市场经济发展的正常现象,打击市场中的投机行为,等同于打击市场经济自身的发展。如果政府真的能够用政策精准地抑制投机活动,而不会损害经济的繁荣与发展,那么计划经济就会是人类发展经济的最佳方式,我们也就不需要什么自由市场经济了,但人类社会的发展已经充分证明了计划经济的失败与市场经济的胜利,因此,我们必须接受市场经济带来的经济现实,尽管投机行为的确会给经济发展带来危害,但这是经济规律决定的无奈。

  错误观念之六:房地产是民生工程而非经济发展的支柱产业!

  房屋,是人类生活的必需品,不仅如此,喜欢豪华的大房子是人类共同的天性,因此,房屋是人类社会最大最强烈的需求,这就决定了房地产是拉动经济的支柱产业,中国经济与中国房地产本是共用一个心脏的连体婴,是唇齿相依,唇亡齿寒的关系,根本不存在谁绑架了谁的问题,但我们整个民族却极端错误地认为房地产绑架了中国经济,不断用各种政策将房地产五花大绑,而经济开始下行了,又无奈地给房地产扭扭捏捏的松绑,事实上,从经济规律出发,是我们的观念绑架了房地产,房地产的衰落恰是中国经济进入下行的主因之一。

  从常识出发,在人均GDP五万多美元的美国,房地产依然是支柱产业,中国的人均GDP刚刚达到6千多美元,房地产怎么可能不是经济发展的支柱产业?

  错误观念之七:用民生工程解决低收入人群的住房需求!

  大建保障性住房是解决民众住房问题的有效方法吗?大搞民生工程符合市场经济规律吗?首先,这一发展模式不具备可持续性,有开发商进行过测算,保障性住房不能盈利,或者微利,作为以盈利为目的的房地产企业来说,保障性住房建设实际上是一项巨大的慈善工程,从企业经营角度出发,很难长期坚持下去。即使坚持做下去了,也会极大地损害企业的盈利能力,给资本市场带来负面影响,进而影响整个国家的经济发展。我们不是一直在强调经济的可持续发展吗?但为什么在现实中却恰恰用行动破坏经济的可持续发展呢?

  事实上,这种做法无异于杀鸡取卵。保障房建设和民生工程是需要大量资金的,历史上,英国政府由于承担了过多的房屋建设而导致其经济发展难以为继,政府财政无力支撑大规模的保障房建设,1979年撒切尔夫人上台后,不得不实行大刀阔斧的改革,让房地产开发重新回归市场,这才有了撒切尔夫人执政时期英国经济的繁荣。我们应该汲取经验并引以为戒。

  上.世纪50年代到70年代,中国有全世界最好的民生工程或者说是保障房体系,解决了所有居民的居住问题,但是,经济呢?却长期处于衰退状态,几近崩溃的边缘。

  错误观念之八:房地产是钢筋水泥GDP!

  某著名经济学家说:但是很不幸,这些宝贵的生产资源都被我们拿来做钢筋水泥了,钢筋水泥越多,老百姓就越穷。这其实是典型的偷换概念,一堆钢筋水泥和一座房屋是完全不能同日而语的。

  房子绝不仅仅就是一堆钢筋水泥形成的一种居住功能,棚户区的简陋房屋当然可以提供基本的居住功能,一个长的不太好看的女人同样可以成为一个好老婆,但没人愿意居住在棚户区,而人们都更希望娶一个好看的女人为妻,阐述这样的事实是令人悲哀的,请原谅笔者的坦率。但人类的现实世界,尤其是经济世界,的确现实如此!

  房子像女人一样,可以带来非常不同的生活感受和生活质量。一个人的幸福指数与他所居住的房屋有着密切的联系,要理解这一点并不难,一个拥有豪宅好车的男性抱得美人归的可能性要远远大于一个无房无车的男性,而谁都知道,与一个美丽女人在一所豪华别墅中生活带来的感觉是更为美好的。从这个例子出发,我们就明白了房子绝不简简单单就是一堆钢筋水泥造就的栖身之所,在现代社会中,房屋除了居住功能外,还具有舒适,炫富,地位,增值等附加价值,因而对一个人的幸福指数起着决定性的作用,而房屋的价值也就因为人类无限追求幸福而产生的主观感受发生了根本性的改变。

  显然,房子绝不是简单的一堆钢筋水泥,同样由钢筋水泥建造的两居室,由于其大小不同,质量不同,风格不同,地点不同,也会由于人类无限追求幸福的本性而具有完全不同的价值。因此,最终决定房屋价格的当然不是那堆钢筋水泥的成本,并且,这堆钢筋水泥的成本恰恰不是决定房价的主要因素。

  需要强调指出的是,钢筋水泥与房地产是完全不同的两个经济学理念,钢筋水泥仅仅是房地产行业的生产原料,而房屋则是设计生产后形成的产品,由于人类总是不断追求更舒适更奢华居住条件的天性,使得房地产业具有极强的可持续发展属性,房地产业的这种特征和属性决定了其在经济繁荣发展中不可替代的支柱产业地位。

  错误观念之九:用零电表零水表黑灯率证明房屋空置率!

  许多经济学家,张口市场经济,闭口市场经济,然而,却连市场经济体系中房屋空置率的基本慨念都没有弄清楚,既然是讨论市场经济,那么,就应该统一按照市场经济的标准来衡量房屋空置的问题,但中国的经济学家们,由于意识形态的偏见,一边谈论市场经济,一边却用非市场经济的理念来定义空置房,零电表零水表黑灯率不过是房屋的外在表现,与其是否是经济学意义上的真实需求毫无关系,也因此与市场经济意义上的房屋空置率毫无关系,一套10年无人居住的房屋,完全有可能是经济学意义上的真实需求而不是空置房。一套房屋,只有在其所有者决定出卖或出租开始,才成为市场经济意义上的空置房。因为只有这样的房屋才会因为参与市场交易而对市场价格产生影响。

  错误观念之十:将旅游文化发展成战略性支柱产业!

  一个典型的说法是,若一套300万的房屋,其价格降到200百万,我们就会有100万可以用于旅游和文化娱乐了,既能安居,又能乐业。不是两全其美吗?因此中国提出了要将旅游文化产业发展成为战略性支柱产业,如此就可以摆脱房地产绑架中国经济的窘境了,这种设想听上去的确很完美。问题是,这只不过是违法经济规律的空想或幻想。首先,像这样一种理想化的经济发展状态,在世界范围内尚无先例,因为房价的大幅下降将导致严重的经济衰退,其次,我们从现实出发,看看旅游与文化娱乐是否能够代替房地产成为支柱产业,旅游和文化娱乐业的大发展需要一个先行条件,即有大量的人有钱又有闲,什么样的社会会有大量有钱又有闲的人呢?一个经济发达生产效率高的社会才会有大量这样的人,而经济发达离不开房地产的繁荣发展和房价的上涨,例如美国德国法国瑞士日本瑞典等国家,这就是当年中国人会看到一车车洋人来中国旅游的原因。一个非常简单的判读方法,这些国家的人均GDP都在50000美元左右,而中国目前的人均GDP才刚刚6000美元,养老,医疗,教育还都是远远没有解决好的社会问题,请问,在中国经济目前的发展阶段,会有大量有钱又有闲的消费人群吗?如果没有大量这样的人群,那么将旅游和文化娱乐作为支柱产业不是一句空话吗?而且,如前所述,即使是美国那样的发达国家,其房地产依然是支柱产业之一。

  错误观念之十一:大学刚毕业就想要买的起房子!

  有太多的理由可以证明这是一个极端错误的观念,但笔者通过一个真实的故事就可以非常明确地说明这是一种多么不切实际的想法。大约在2005年9月,笔者在加拿大的一次旅行中与一位30多岁的白人先生有过一次交谈,他是一家小型公司的首席财务官,收入算中等朝上了,我问他:买房了吗?他说因为目前贷款利率非常低,一年前买了一个连体别墅。我故意问他,你已付清全部房款了,他立刻瞪大眼睛说道:No way!(怎么可能),我连上大学时的贷款还没有还清呢?

  我们只需要简单的这样思考一下,一个发达国家的中产阶级都必需贷款20年才能买得起房子,在发展中的中国,一个大学刚毕业的年轻人要买的起房子的诉求现实吗?这里的经济学逻辑是简单的,没有免费的午餐!

  错误观念之十二:过分保守的消费观念!

  发达国家的消费观也许有些过度扩张,但中国人的消费观念过分保守是显然的,这种过分保守的消费观事实上一直是中国经济发展的巨大障碍,经济理论告诉我们,内需是一国经济持续稳定增长的主要动力,一些简单的数据就可以说明我们在消费理念上的巨大差距。

  加拿大统计局2013年3季度数据显示,加拿大家庭负债率高达163.7%,该季度全国家庭借贷总额为251亿,其中197亿为按揭贷款。我们看到,房屋消费显然是加拿大百姓的最大支出。

  同年,美国的家庭负债率接近160%。

  巴克莱银行(Barclays)数据显示,2014年澳洲家庭债务和年可支配收入比已经达到177%,创下新纪录。

  这就是西方发达国家普通百姓的消费模式,他们的家庭负债率很高,他们在负债消费,其中的大部分是房屋按揭贷款,为什么?原因当然是由于土地与房屋资源的稀缺性所导致的昂贵房屋价格,他们旺盛的消费能力是经济增长的强大动力,

  每一个中国人都应该问自己一个问题:我们有这样高的家庭负债率吗?答案非常明确,中国家庭不但没有这样高的负债率,而且几乎家家都会有储蓄。统计显示,中国的家庭储蓄率高达50%,而美国只有不到5%;美国的居民消费占其GDP的70%以上,中国占比却只有30-40%左右。

  这些数据清楚地说明,中国人的消费观念是完全不同于西方发达国家的,中国人的传统观念是年年有余,因此我们热衷于储蓄,中国人更不愿以透支方式负债消费,正因为如此,中国百姓的消费能力远低于西方发达国家的百姓,正是中华民族保守落后的消费观念导致国内消费的长期低迷——这恰恰是中国经济结构严重失衡的社会根源。而房奴这样的错误观念又进一步严重地约束了最大的国内消费——房屋按揭贷款。

  说到这里,许多人立刻会说,如果我们中国的养老和医疗保障也像西方社会一样发达,那我也不会存钱,我也会透支消费,我也愿意按揭买房。这就涉及到了另一个经济学的基本问题,即房地产的发展与养老医疗保障体系的建立,哪个是鸡?哪个是蛋?我们给出一个明确的答案,唯有房地产的繁荣发展,才能保障经济的繁荣发展,才能为建立完善的养老医疗保障体系提供足够的资金。但详细阐述这一问题不是本文的内容。

  错误观念之十三:用美国房价说明中国房价虚高!

  这是一种完全违背经济规律的比较方式,仅仅从最主要的两项经济数据——人均GDP与人口总量上,就决定了两国的经济发展和房地产发展及供需关系有着本质的不同,从经济规律出发,人均GDP高意味经济发达,物产丰富,供应充足,商品价格较低,作为商品的房屋供给自然也会相对充分一些,相应地,房价就不会太高。中国人口总量是美国的4倍多,这意味着房屋需求量巨大,同时,我们的经济水平又远远落后于美国,房价比美国高不是完全正常的经济现象吗?

  中华民族的错误观念绑架了房地产这匹经济发展的千里马,也因此绑架了中国经济,最终的结果,是毁坏着我们自己的好日子,正如哈耶克所说:观念的改变和人类意志的力量塑造了今天的世界。中华民族正确认识房地产行业发展规律的过程,就是中华民族民智开启而真正接受市场经济观念的过程。

(编辑:郑克姗)


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