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海外房产

房地产企业资金状况分析  
来源: 网易博客 作者: 时间:2015-05-08 17:42:36

  近一年多来,政府针对房地产市场的各种土地、税收、信贷等调控政策齐出,且力度不断加码,导致当前房地产市场呈现出“量跌价平(涨)”的特点:成交量大幅萎缩,市场观望气氛浓厚,但房价依旧处于高位,并未出现明显松动迹象。随着调控政策的持续深入和叠加效应显现,未来房地产市场走势是否会迎来拐点为各方所关注。房地产业作为资金密集型行业,行业的资金松紧状况和企业的财务健康状况是观察其走向的重要信号。

  一、行业层面:资金来源分析

  (一)从资金来源总量看,房地产开发资金有所收紧。2011年一季度,全国房地产开发新增资金来源累计1.9万亿元,同比增幅18.57%,同比少增3000亿元,增幅大幅回落42.8个百分点。自2010年3月开始,房地产开发资金来源月同比增速一直处于减缓趋势。分明细看,国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金来源分别约为3600亿元、144亿元、7000亿元和8000亿元,同比增幅分别约为5%、45%、27%和19%,除利用外资的增幅同比提高79个百分点外,其余三项资金来源的增幅均出现大幅回落。

  (二)从资金来源结构看,贷款资金和自筹资金此消彼长。2011年一季度,国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金占房地产开发资金来源的比重分别约为20%、1%、37%和42%。与去年同期相比,国内贷款比重显著下降,自筹资金比重有所提升。在银行贷款受阻的情况下,房地产企业另辟融资渠道,通过信托、私募、委托贷款等另类筹资方式获得资金,此类融资活动日趋活跃。截至一季度末,全国信托公司投向房地产领域的新增项目金额达到711亿元,同比增加近80亿元,增幅12.6%,占所有信托项目新增金额的23%。

  (三)从银行资金来源看,信贷增量增幅大幅回落。若将银行贷款和个人按揭贷款合并分析,2011年一季度,银行资金来源5638亿元,增幅仅为0.66%,同比少增2000亿元,增幅大幅回落65个百分点,占房地产开发资金来源的比重约30%,同比下降5个百分点。其中,个人按揭贷款出现负增长,降幅5.34%。

  二、企业层面:财务指标分析

  以上市房地产开发企业为样本,重点选取体现房地产业特征的财务指标对其资金状况进行分析。同时,对样本企业按照营业收入大小进行分类,以观察规模大小不同的企业之间的财务特征差异。

  (一)存货总资产比率

  存货是房地产开发企业最主要的资产,会占用企业大量的资金,因此,一家房地产企业要维持良好流动性必须将存货保持在一个合适水平。截至2011年一季度末,上市房地产开发企业存货总资产比率为61.19%,同比上升3.62个百分点,创下了近两年来的新高。按不同规模的企业分析,一季末大型房企的存货总资产比率绝对水平最高,但比去年同期下降3.2个百分点。其他类型房企的存货总资产比率则均比去年同期有所上升,其中,大中型房企上升幅度最大,达到7.53个百分点。随着楼市成交速度普遍放缓,新增供应的不断上市,房地产行业的存货压力将进一步上升,进而导致资产流动性下降。

  (二)现金与(短期借款+1年内到期非流动负债)比率

  该指标反映房地产开发企业的即时偿债能力,水平越高说明即时偿债能力越强。一般而言,120%是该指标比较合适的水平,低于100%应引起关注。截至2011年一季末,上市房地产开发企业该比率水平为140.76%,总体水平尚可,但同比下降48.92个百分点,下降幅度显著,反映即时偿债能力有所下降。除大型房企外,其余四类企业的比率均有较大幅度下降,其中,大中型房企下降最为明显,同比下降达到115.97个百分点,中小型房企的绝对水平则滑落至120%水平以下。因此,应对中小型房企的偿付能力给予重点关注。

  (三)(负债-预收账款)与总资产比率

  由于房地产企业的预收账款会随着项目结算转化为营业收入,并不构成实际的偿债压力,因此,剔除预收账款因素的资产负债率更能客观反映房企的负债水平。近两年房企的负债率水平基本稳定,保持在45%与50%之间,但细分看,各类企业负债率的绝对水平及变化不一。截至一季末,规模较小房企(后三类)的负债率不仅绝对水平较高,而且同比都处于上升趋势,与大型房企和大中型房企形成鲜明对比。

  (四)净负债率

  无论从整体上看还是分类别看,房地产开发企业的净负债率均呈现一个显著的上扬趋势。截至一季末,所有上市房地产开发企业的净负债率达到57.85%,同比大幅提高15.77个百分点。各类企业中,大中型房企的净负债率不仅绝对水平最高,而且同比增幅最大,高达26.46个百分点。净负债率大幅提升预示着未来房地产企业偿债压力将会不断增大。

  三、基本判断与政策建议

  (一)基本判断

  一是房地产开发资金整体上有所收紧,但还未达到普遍紧张局面。不过,随着房地产市场持续调整、市场形势不断演变以及货币政策加剧收紧,房地产开发资金将愈发紧张。一旦房地产市场形势长期处于僵持状态或发生逆转,各类资金将会放缓进入或撤离该行业,届时行业资金来源将会面临重大转折。

  二是房地产开发资金来源结构发生显著变化,出现银行资金和非银行资金“此消彼长”的格局。随着房地产信贷政策持续收紧,房地产企业从银行获取资金难度加大,其所占比重也已下滑至30%以下,反映“限贷”政策收效显著。同时,在社会整体流动性较为宽裕和开发投资增速不减的背景下,非银行体系资金来源得到大大拓宽和增加,比重不断上升,各类融资活动日渐活跃。

  三是房地产企业的负债率处于显著上升趋势,且偿债能力有所下降。在连续加息的环境下,房地产企业面临财务成本上升压力。若长时间受制于销量不畅、成交量萎缩的局面,一些房企的财务状况可能进一步恶化,甚至面临资金链断裂的危险。

  四是中小型房企较大型房企的偿付风险更高。大型房企在品牌优势支持下具备了较强的项目开发能力、销售能力以及财务管理能力,负债水平相对可控,偿债能力也相对较强。相比而言,中小型房企负债率较高,并处于一个快速上升趋势,同时,随着房地产市场调控的深入,成交量进一步萎缩,资金回笼周期拉长及难度加大,中小型房企短期的现金偿付能力逐步下降,长期的偿债能力也面临严峻考验。

  (二)对策建议

  一是在控制银行信贷资金进入房地产业的同时,也要密切关注银行体系之外的资金来源,看好资金“总阀门”。关注信托公司、租赁公司等非银行金融机构与房地产开发项目相关的融资活动,确保这些机构在依法合规、风险可控前提下开展此类业务,重点防范非银行金融机构从银行获取资金进而转贷予房地产开发企业的行为;关注非正规金融体系的资金来源,谨防中小房企在资金压力下以高回报为诱饵从事民间非法集资行为。

  二是在信贷政策上做到“有保有压”,谨防“劣币驱逐良币”现象。在当前房地产调控高压态势下,一些房地产企业调整了经营策略,放慢投资步伐,大部分银行也实施了审慎的房贷政策。受此影响,无论在房地产开发领域还是房贷领域均留下一些看似良机的业务。在大银行逐步收缩或退出高风险房贷业务领域时,一些中小银行只顾短期利益放松信贷标准盲目抢占市场,往往得到的是一些资质不佳的客户和贷款项目,给未来的信贷资产质量埋下风险隐患。

  三是督促银行加大对房地产企业客户的财务监测力度,重点关注高负债经营的中小房地产企业。特别是近两年在地价高峰期高价购地、过度扩张、存货较多、负债率偏高且进入还款密集期的房地产开发企业。银行除了对房地产信贷资产组合定期进行整体压力测试外,还应对房地产企业客户逐户排查,列出重点关注客户名单,提高对关注客户的审查频率,必要时及时增加风险缓释工具,提足拨备。

(编辑:郑克姗)


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