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如何确定城市房屋拆迁补偿费的问题
来源: 信息转载 作者: 时间:2015-05-08 17:35:32

道可特点评:

  土地一级开发过程中,征地拆迁并对房屋进行补偿一向属于实务中的难点问题。针对城市房屋的拆迁补偿问题,又因为其涉及房价、物价的上涨,以及被拆房屋的地理位置、用途和面积以及被补偿人的生活情况等因素而有所不同。确定补偿方式时,不仅应当尊重被拆迁人的选择权,也应当尊重实际履行的可能性。在现实中无法达到补偿协议约定的安置方式时,应当全面考虑各种因素对被拆迁人进行补偿。

  作者:邵小玲、刘荟宇   单位:贵州省高级人民法院审监二庭

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【裁判要旨】

  城市房屋拆迁补偿,要选择既合法又合理的补偿标准,充分保护被拆迁人的利益。在确定补偿标准时,应综合考虑今年房价、物价上涨的客观事实,结合被拆迁房屋的地理位置、用途、面积等因素,以及被拆除人的具体生活情况给予补偿。

  申请再审人:李梦骅。

  被申请人:贵阳兴源房地产开发有限公司。

  被申请人:贵阳市云岩区城市改造建设指挥部。

  一、基本案情

  被拆迁人李梦骅拥有位于贵阳市中华北路55号私房一套,面积141.56平方米,其中营业房60.74平方米、住宅80.82平方米。1997年,贵阳市人民政府决定对贵阳市中华北路进行拓宽改造,需拆除李梦骅部分房屋。1997年6月17日,贵阳市房屋拆迁指挥部为甲方,李梦骅为乙方,双方签订协议书一份,该协议书载明,现由于中华北路道路拓宽改造急需拆迁,现拆除乙方位于贵阳市中华北路55号房屋A、B、C部分。协议约定了各家单位负责解决自身用地范围内住户安置原则,并由用地单位承担(原地安置)的责任。同时,该《协议书》明确了对李梦骅房屋在实施原地安置时,原房的成新估价拟算的价款为360023.20元等内容。1997年9月17日,贵阳市房屋拆迁指挥部为甲方、贵阳兴源房地产开发有限公司公司为乙方,双方签订协议书一份。该协议载明,1997年6月以前,该地块拆迁户的拆迁安置补偿及过渡费等由乙方按照拆迁法规,负责承担其合理费用,报拆迁处审定后乙方负责支付等内容。

  李梦骅房屋被拆后,末得到安置补偿。2004年3月18日,李梦骅以指挥部、兴源公司为被告向贵阳市中级人民法院提起诉讼,请求两被告在贵阳市中华北路兴源大厦综合楼处对原告进行原地安置。

  二、原审情况

  贵阳市中级人民法院一审查明:兴源公司在中华北路与黔灵西路交叉口开发修建的房屋(现为铭都酒店)不具备原地安置住宅和营业房的条件。经一审法院向李梦骅释明后,李梦骅变更诉讼请求为货币安置。一审法院委托贵州惠仕物业资产评估有限公司对李梦骅房屋进行评估,该公司于2005年6月27日作出房地产估价报告,结论为:评估对象于评估基准日2004年3月19日的公开市场价值为人民币159.59万元;委估对象于评估基准日1997年6月17日的公开市场价值为人民币102.82万元。

  贵阳市中级人民法院一审认为:1997年6月17日,李梦骅与指挥部签订的协议书,既约定了原地安置,又约定了原房估价算式,根据当时的实际状况,因签约时,用地单位和开发方案均末确定,故该协议载明的真实意思应是若有安置条件,可进行原地安置,如无则可进行货币安置。该合同虽约定了原房估价算式,但该估价算式并非是原房的市场价格。本案中李梦骅的房屋被拆迁,指挥部作为签约一方,兴源公司作为该地段的开发建设单位,应承担对李梦骅的拆迁安置义务。因本案已不具备原地安置的条件,只能采取货币安置的方式。故判决两被告指挥部、兴源公司按协议签订时的公开市场价值支付给李梦骅l02.82万元。

  李梦骅与兴源公司均不服一审判决,向贵州省高级人民法院提出上诉。

  贵州省高级人民法院二审认为:李梦骅与指挥部签订的《协议书》,既约定了原地安置的方式,又对房屋货币安置的估价算式进行了具体约定。也就是若有安置条件即进行原地安置,若不具备安置条件,而双方又已对货币安置的估价算式进行了约定,则应从其约定,即应按双方协商一致的价格进行补偿。李梦骅上诉认为协议书中约定的是唯一的安置方式即原地安置,而按当时的情形,用地单位与开发方案尚未确定,且从开发的实际情况看,该地并不具备原地安置的条件。如果当时双方当事人真实意思是约定原地安置一种方式,那又对房屋估价算式进行约定显然于情理不符。当事人既有约定,则从其自愿,应以《协议书》约定的价款360023.20元为补偿标准。退一步说,即使双方在协议书中约定的是房屋的成新价,该价格亦是双方均认可的被拆迁房屋拆迁时的价格,在无法原地安置的情况下也应该以此价格作为货币补偿的标准。故判决:两被告指挥部、兴源公司支付李梦骅360023.20元。

  三、再审情况

  李梦骅不服二审判决,向最高人民法院申请再审,请求撤销一、二审判决,重新审理。其理由为:1、终审判决遗漏诉讼请求,申请人在起诉中要求解决的是中华北路55号A、B、C、D四栋房屋的拆迁纠纷,而终审判决依据申请人与指挥部所签《协议书》只涉及A、B、C栋房屋,没有对D栋房屋的拆迁安置作出判决。2、终审判决适用法律错误。《协议书》约定的安置方法是原地安置,当时的房屋估价360023.20元是原地安置的成新价,二审判决按照房屋成新估价进行补偿不符合法律规定。

  最高人民法院审查后作出民事裁定,指令贵州省高级人民法院再审本案。

  贵州省高级人民法院再审查明:李梦骅房屋分A、B、C、D四部分,在双方签订的《协议书》时,没有含D部分,原因是当时没有拆迁D栋,但事实上D栋已被拆除。

  贵州省高级人民法院再审认为:《协议书》中拟算的价款360023.20元是实施原地安置时对原房的成新估价,不是原房货币补偿价,不应作为补偿标准,二审判决应予纠正。考虑到李梦骅长期没有得到安置补偿,加之近年房价、物价上涨因素,李梦骅有较大经济损失的客观事实,对李梦骅的被拆迁房屋按2004年3月19日基准评估价即人民币159.59万元标准补偿,才符合本案事实。一审法院以1997年6月17日为基准的评估价作为补偿标准,判决由两被告支付李梦骅102.82万元(包含了未在拆迁协议范围中的D部分房屋)不妥,应予纠正。故判决两被告指挥部、兴源公司支付李梦骅159.59万元。

【裁判解析】

  本案争议的焦点是对李梦骅的拆迁房屋补偿标准应如何确定的问题。在解决这一问题之前,应首先明确房屋重置成新价与货币补偿金的区别。所谓房屋重置成新价,指在原地安置的情况下,对被拆除房屋按其新旧程度确定其价值。货币补偿金,则是在原地安置和协商不能的情况下,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的方式确定其价值并进行补偿。本案对李梦骅实施原地安置已不可能,故应采取货币补偿的方式。而本案《协议书》中拟算的价款360023.20元,是原房成新估价,是作为原地安置时新旧房的补差依据,而非原房买断的价格,不应作为补偿标准。

  一审法院委托贵州惠仕物业资产评估有限公司对李梦骅房屋的市场价值进行评估,得出了两个评估价格。一个是评估对象于评估基准日2004年3月19日的公开市场价值为人民币159.59万元;另一个是评估对象于评估基准日1997年6月17日的公开市场价值为人民币102.82万元。到底采用哪个基准价格,更符合本案实际,是再审需要重点考量的问题。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。该条没有明确在有多个不同的评估基准日价格时,该如何参照适用的问题?本案中,由于双方签订的协议未明确安置方式,只是意向性计算被拆迁房屋1997年重置价为360023.20元。之后,由于各种原因,不能原地安置。李梦骅于2004年3月18日向贵阳市中级人民法院提起诉讼,距李梦骅房屋被拆迁已经7年了。再审考虑近年房价、物价上涨的客观因素,采用评估机构2004年3月19日作为评估基准日的公开市场价159.59万元价进行补偿,较好地保护了被拆迁人的利益,妥善解决了本案纠纷。2011年1月19日开始施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。此条规定了对被征收房屋价值的补偿的最低原则,可以看出其立法意图是为了充分保护被拆迁人的利益,也印证了再审判决的合法性与合理性。

  目前,世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的房屋征用补偿制度,从而也形成各自不同的原则,有“正当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。如:日本现在实行“正当补偿”原则;法国实行全部、直接、物质补偿原则;美国实行在具体可获得补偿的对象上,除了财产本身的现实价值外,还包括财产由于长期经营或其他原因而存在的无形资产,并且考虑将来存在的增值可能。在界定补偿标准方面,一些欧美国家充分考虑了被拆迁人的利益。

  我国现在适用的拆迁补偿标准总的来讲偏低,虽有“相应补偿”或“适当补偿”等原则性规定,但具体的补偿金往往小于被拆迁人的实际损失。因此,实务中应坚持公平、公正、合理等原则,切实保护被拆迁人的合法权益。

 

(编辑:郑克姗)


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