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思想者

李宇嘉:深圳房价为何任性上涨
来源: 中国证券报·中证网 作者:李宇嘉 时间:2015-05-08 17:32:18

  深圳超过1100万的常住人口中,70%的部分无房,他们要在深圳安家落户,这一潜在的需求随时都有入市的可能

  股市狂飚突进,但房地产似乎也不愿成为没落的贵族。深圳,这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市,其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象:久违的“日光盘”又回来了;二手房业主一夜反价50万也被买家欣然接受;热点片区一房难求,用中介的话来说“出一套、卖一套”;新房价格“跳涨”以万元为单位,恐慌性购房潮难以阻挡;非中心区(龙华、宝安等)的房价“三年三连跳”,似乎已步入豪宅时代了。

  近期,网上几个帖子被大量转载,如《深圳房价跳涨以万为单位》、《我伙呆!若深圳房价一直涨下去,那将会怎样?》,这在很大程度上折射出深圳房价坚挺的事实。根据国家统计局的数据,深圳新房价格指数连续4个月环比上涨,3月份的涨幅排名全国第一,同比跌幅全国最小,已回到1%以内;二手住房价格连续5个月环比上涨,涨幅也排名第一,同比为全国唯一上涨城市;刚刚公布的百城房价,深圳新房价格31495元/平方米,同比环比均上涨1.09%,位居十大城市涨幅之首;二手住房价格环比涨3.29%、同比涨6%,同样位列全国第一。未来深圳房价或将继续上涨。

  今年以来,深圳房价上涨呈现出四个特点,一是以学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨。去年10月份启动新一轮上涨以来,学位房和自贸区概念的房价分别涨15%和10%;二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨,其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0~2.2万元/平米上涨到目前的每平米3.5~4万元左右,去年四季度到目前,两个片区的房价每平米上涨了1万元,有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍;三是价格洼地的房价迅速上涨,比如龙岗中心区、坂田、福田南等处于价格洼地的房价,去年四季度以来上涨了20%以上;四是结构性投资需求或入场,除了学位房成为新的投资品种外,房租连续32个月上涨,位置优越(主要是临近地铁)的中小户型次新房,有的租金超过月供,受到投资者的青睐。

  尽管一线城市房价都在上涨,但并不像深圳这般疯狂。对于此轮深圳房价上涨,除了2014年四季度以后,降首付、降月供、降税费等政策刺激外,连续几年土地供应跟不上,恶化了供求关系紧张的预期是重要原因。2009年以来,深圳房价和需求相互推动,房价进入最快速上涨时期,均价5年来基本翻了一倍,但商品住房用地供应或者无法完成计划,或者低于预期,特别是在保障性住房用地刚性供应的情况下,每有一宗地“招拍挂”时,便引来很多开发商疯抢,恶化了市场预期。

  近年来,深圳住房供应或者靠开发商手里的储备土地,或者靠城市更新,城市更新成为主渠道。中原地产预测,2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段,其中的55个为更新项目,占比58%。但一方面,城市更新存在周期长、不确定性大,缓解中短期供求矛盾效果不佳;另一方面,在房价看涨、更新成本大、周期长的情况下,城市更新本身存在着推高房价的可能;同时,近年来容易更新的区域已经展开,剩下的都是难啃的骨头,增加供应的周期更长;另外,城市更新不仅减少了价格低廉住房的供应,也推升了租赁价格的上涨,倒逼房价上涨。

  特殊的人口结构也是重要原因。深圳是个新城市,不像北京、上海和广州,在房改前就有大量的存量住房供应,而且本地人口早已实现了住房自有,这是个蓄水池,也是稳定器。但是,自上世纪80年代建城以来,深圳就一直处于外来人口不断涌入的态势,存量住房供应的主体的历史遗留违法建筑,即俗称的“小产权房”,并没有像北上广等城市一样,存在大量的存量“适居”住房。根据世联行的统计,按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。目前,深圳超过1100万的常住人口中,70%的部分无房,他们要在深圳安家落户,这一潜在的需求随时都有入市的可能。(作者供职于深圳市房地产研究中心)

(编辑:郑克姗)


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