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远洋地产73亿补仓北京土地 北京市场营业额锐减
来源: 华夏时报 作者:余燕明 时间:2014-07-05 10:41:11

  摘要: 在短短8天时间里,远洋地产[简介最新动态]已经在北京土地市场三度出手,合计以73.1亿元狂揽了北京新出让的三宗地块,新增土地储备面积达25万平方米左右。

  出走北京3年,远洋地产(03377.HK)还是选择回归。

  在短短8天时间里,远洋地产已经在北京土地市场三度出手,合计以73.1亿元狂揽了北京新出让的三宗地块,新增土地储备面积达25万平方米左右。

  1月9日,远洋地产以总价11.44亿元、现场竞报限价商品住房面积16000平方米,竞得北京市房山区拱辰街道及长阳镇地块;13日,远洋[简介最新动态]和绿地联合体以23.5亿元竞得北京市昌平区北七家镇住宅用地;16日,远洋地产以总价38.2亿元竞得门头沟区门头沟新城地块。

  北京市场近年的持续过热,尤其是2013年各家房企在北京市场接连迎来丰收,相比之下远洋地产三年来业绩的温吞发展,都在刺激着远洋地产的神经,促使其加速回归北京市场。

  补仓住宅地块

  值得注意的是,远洋地产此次在北京连续拿下的三个地块,除了1月16日拿下的门头沟新城地块属于商业用地外,房山区拱辰街道及长阳镇良乡高教园区4号地和昌平区北七家镇未来科技城南区地块都是住宅用地,合计规划建筑面积为26万多平方米。

  实际上,远洋地产能够达成如今的发展规模,其来自住宅市场的业绩贡献功不可没。

  《华夏时报》记者翻查远洋地产近年来的业绩报告发现,其主要的业绩收入仍然是来自北京、环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品销售贡献。

  从2007年开始,远洋地产开始转型加大商业地产开发,事实上此时其住宅业务仍然占到销售收入的大头部分。

  时至今日,在远洋地产的集团土地储备总量中,商业物业用地仍然占到其土地储备比重的15%左右,达到370多万平方米。而远洋地产同时对外宣称,这一数字在未来的4年时间里仍将扩大,其商业物业持有将增至200万平方米左右。

  尽管远洋地产的商业物业比例仍在不断地扩大,但是却一直没有给远洋带来使其满意的业绩贡献。远洋地产董事局主席李明此前在接受采访时表示,商业物业的高现金投入,正在使得远洋背上沉重的包袱。

  “远洋的商业地产一直处在不断投入的状态。”李明对媒体公开表示,“基本上从头到尾干了6年,投了40亿元,而且6年都是只花钱不挣钱,更不要说对集团的利润贡献。”

  远洋地产2013年年末公布的业绩显示,其全年协议销售额共约358亿元,同比上升约15%;协议销售楼面面积合共为约258.3万平方米,同比下跌约1%。虽然销售业绩有所上升,但是相比其他在北京市场疯狂整年的房企来说,这样的业绩并不出彩。

  如今摆在远洋地产面前的,一边是三年来业绩的温吞发展,一边是商业地产的只出不进,剩下给远洋的唯一选择,就是在一线城市迅速拿地开发项目以稳定业绩水平。

  “在同一时期,其他房企在北京市场是急剧扩张,2013年这些把业务重点布局在北京的开发商没有不挣钱的。”一位业内人士私下对本报记者表示,“这两年北京是块肥肉,远洋却没把握住机会,它怎么能不回来?”

  多位受访的业内人士分析认为,远洋地产选择在今年押注持续向好的北京房地产市场,并加快在北京土地市场的补仓,未来几年将对远洋的业绩有着立竿见影的提振效果。

  另一方面,远洋之所以能够在北京土地市场频繁得手,则是因为其账面上近年来常年都有着充足的现金流保障。2012年底远洋地产的现金资源总额为161亿元,其2013年中期报告披露,截至2013年6月底,其公司现金资源总额也依然达到了131亿元。

  北京市场锐减

  对于远洋地产回归北京市场,是形势倒逼也好,是战略主动也好,让业界惊异的是远洋地产的此番回归颇为强势,与前三年在北京土地市场“谨慎拿地”的策略形成鲜明的对照。

  “远洋再不拿地的话,在北京的市场也就要死了。”上述业内人士对本报记者表示,“远洋在北京市场的土地储备本来就不多,一开年连夺三块地也就可以看出远洋回归北京市场的决心。”

  事实正如上述人士分析所述,远洋地产开年后在北京土地市场的大举反攻,实则源于其在北京土地储备的吃紧,回归北京市场的首要,便是拿下足够的土地以保证后续的开发。

  经本报记者查阅统计,截至2013年底,远洋地产土地储备总量约在2371万平方米左右,其中在北京地区的土地储备为215万平方米左右,占到集团土地储备比重的9%。

  在2013年年末,远洋地产公布的营运数据显示,2013年全年,远洋地产仅新入4宗土地,在北京则是通过招标方式以5.22亿元的代价获得来广营项目。

  不过,作为住宅性质的来广营项目,其总规划面积只有55000平方米,这对在北京市场面临巨大土地缺口的远洋来说,无疑只是杯水车薪。

  “远洋开年以后在北京土地市场的频繁出手,最直接的目的就是补足远洋在北京的土地储备。”远洋地产一位不愿具名的高管对本报记者表示,“这样频繁拿地肯定也是因为远洋看好北京的市场。”

  事实上,北京作为远洋地产的根据地,一直对集团的业绩贡献有着举足轻重的意义。本报记者梳理发现,多年以来,北京市场的销售业绩始终保持占到集团营收的半壁江山,不过,随着近几年远洋地产在北京市场土地储备的减少,以及逐渐调整战略转向,北京的业绩贡献开始出现萎缩。

  近三年时间里,远洋地产公开年报显示,2011年北京市场贡献了远洋地产营业额的一半左右,2012年这一数据则降至44%,而2013年远洋地产中期报告披露,北京市场对远洋地产的营业额贡献已经锐减至29%左右。

  “现在远洋地产在北京拿地,看好的就是北京楼市供不应求的市场前景。”远洋地产某高管对本报记者指出。

  而在两三年前,甚至是半年前,李明接受采访时表示,远洋在北京市场做项目开发的策略,必须是拿低价地。当时李明估计,北京的土地价格在未来的一年时间里“总有下来的一天”。

  诚然,三年后,远洋地产迎来在北京市场的回归,不过,与李明的预期有些不同,远洋地产没有等来北京土地市场下跌,反而到处是“面粉贵过面包”的高价地。

  接下来的时间里,再次回归的远洋能否顶住高价地摊薄的利润,以及其掉身回头的发展缓冲,都将面临大考。

  余燕明

(编辑:许振强)


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