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万科业绩大增难掩市场隐忧 楼市或现"倒春寒
来源: 每日经济新闻 作者:贺丽 时间:2014-07-05 10:36:54

  当“暖意洋洋”的2014年春节脚步逐渐走远时,全国多地随即迎来了一波寒流,使得人们不得不披上毛大衣抗寒。

  不仅开春天气如此,眼下,2014年的全国的楼市似也出现“倒春寒”状况。按照以往惯例,新一年的1月份,出于假期及推盘节奏等因素影响,房企销售并不高。

  不过,据万科、碧桂园等1月业绩数据显示,1月万科、碧桂园的销售同比分别增44.99%,及140.74%。

  其中,对于万科1月的销售情况,申银万国指出,由于春节因素,万科1月份的推盘量并不高,但之前积累了350亿左右的已认购待签约资源,将陆续在今年第一季度的销售中得到体现。这与万科1月份良好的销售数据正好吻合。

  一方面,由于结转滞后原因,使得销售呈大涨趋势,但另一方面,市场却普遍预计,受信贷收紧等因素影响,2014年房企的销售增长将显著放缓。

  或正是基于上述楼市的各种不确定性因素,近期,包括恒大、世茂、越秀等房企,均有收购金融机构股份或与金融机构合作的动作,而这在相关分析看来,也是房企对未来市场存在担忧情况下,做出多元化转型措施之一。

  结转业绩

  根据万科新公布的1月销售情况显示,2014年1月,万科实现销售面积194.6万平方米,同比增长20.79%,环比增长99.39%;实现销售金额276.5亿元,同比增长44.99%,环比增长152.51%。

  对于上述销售数据,长江证劵最新研报指出,1月万科的销售金额和面积同比涨幅差距进一步扩大,单月销售均价高达14209元/平米,同比增长20%,环比增长27%,由此,万科1月销售也轻松站上了其历史单月的最高点。从销售分区占比情况来看,长三角销售面积占比高达42%,珠三角以29%的比例次之。

  就1月销售额大幅增长的原因,万科董秘谭华杰也表示,1月份,万科的销售多数来于2013年已认购,但未完成签约的部分。

  同时,谭华杰补充介绍,万科2014年整个一季度的推货量都很低,但余下季度的推货量会比较多。

  另就万科2014年的销售,瑞银在早前报告中指出,万科在2013年新开工面积为1950万平方米,由此预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米,加上2013年末可售住宅存量面积约750万平米,预计2014年万科可售资源总量将接近2750万平方米,对应金额约3050亿元,进而预计签约销售额或将达到2150亿元。

  与销售大增不同的是,1月万科拿地趋于谨慎,1月万科新增项目仅3个,同比下降63%,3个项目分别位于上海、西安和昆明,占地面积共计36万方,同比下降77%。除西安环园中路项目外,其他均为合作开发项目,新增权益建面65.58万方,新增土地购置款18.93亿元。

  对于拿地动作,谭华杰称,1月份,受季节性因素影响,整个春节土地成交都比较少,但就万科全年拿地的节奏仅为补货的概念。

  对于万科的土储情况,长江证劵于上述报告中也表示,尽管行业周期向下和经济转型趋势明显,但万科货源储备充足,预计其2014年将保持稳中有进的拿地策略,以保障未来两三年销售的可持续增长。

  无独有偶,除万科1月销售业绩大增外,同属千亿行列的碧桂园1月销售也同比大增。最新数据显示,1月碧桂园实现合同销售金额约人民币176.7亿元,合同销售建筑面积约271万平方米。

  其中,较去年同期碧桂园的合同销售金额73.4亿元,今年一月碧桂园的业绩同比增长140.74%,而据相关知情人士透露,其销售大增也主要因为去年遗留未签约部分。

  市场隐忧

  虽然2014年开局,包括万科、碧桂园等的销售业绩借助结转滞后都交出了不错的答卷,但值得注意的是,另一方面,市场却接连传出钱荒、影子银行监管等消息,给作为资金密集型产业之一的房地产业未来发展空间打上了问号。

  而对于2014年房地产市场前景,相关分析认为,随着信贷收紧、及被压抑的买房需求逐步被吸收后,未来房企销售增长明显放缓将是大的发展趋势,而在此种趋势下,房企本身也在寻求各种多元化转型。

  这一点,于近期,包括恒大、世茂、越秀等企业,入股金融机构或与金融机构合作的动作上或有所体现。

  具体来看,除今年1月24日,恒大地产宣布以33亿元收购华夏银行[-0.73% 资金 研报]4.5%的股份外,2013年12月19日及2014年1月28日,世茂股份[-0.54% 资金研报]与光大集团签署了相关产权交易合同,股权受让价格为21.86亿元。

  同时,越秀地产母公司越秀集团收购香港创兴银行75%股份,交易已在2月5日完成,涉及金额116亿港元。

  另值得一提的是,继2013年10月30日,万科宣布以27亿元收购徽商银行8%的股份后,近日市场再传万科将联手腾讯创办银行。

  虽然最终万科方面已予以否认,并表示未来几年,万科没有大规模进入金融领域的考虑,但通过该传言,仍不难看出市场对房企联姻金融机构的关注。

  对于房企联姻金融机构,深圳金鹰地产营销总监林晓华表示,目前由于成本的上升,再加上房企回笼资金的速度赶不上扩张的速度,这都需要大量资金支持,而通过联姻金融机构能进步拓宽企业的融资渠道,同时,也可增加企业自身客户资源。

  另据了解,除联姻金融机构外,今年来,包括万科、绿地、招商等企业也新提出了诸如“小股操盘”模式在内的额外盈利模式。

  据万科董秘谭华杰透露,小股操盘为万科2014年新的提法中的最重要的一条,小股操盘模式投资投入资金并不多,但投资回报率会比较高。

  “以前万科是绝对的控股,但小股操盘手法,万科可以只占项目20%以下的股权,但必须由万科来操盘,用万科的团队、用万科的品牌”。

  对于小股操盘模式,瑞银认为,降低新增项目的权益比例,试图在分享项目利润之外,通过项目运营取得额外收入,此举有望为公司获得更高的资本回报率。

(编辑:许振强)


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