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全国地王大卸20多块 中冶置业欲卖地求生
来源: 第一财经日报 作者:李娟 时间:2014-07-05 10:31:09

  昨天,雨中的南京下关滨江地块在一片寂静中面对已经开始的地王分拆之路。

  这里曾经是南京最大的棚户区,现在还能依稀看出一些景象,与一年前相比,许多居民楼已人走楼空,房屋上的门窗都不见了,还有一些居民楼已经变成了砖头工地。

  这是南京的下关地王,曾经以256亿元的土地出让金成为全国地王,显赫一时,现在已陷入暂时的平静。这里也曾是南京物流最发达的地方,因为拆迁,有些败落气息。

  正在努力甩掉南京地王这一包袱的中国中冶(行情 股吧买卖点)(601618.SH),在今年1月28日发布年度业绩预告时称,预计公司2013年扭亏,增长幅度约140.28%。

  “1号地已被分拆成20多个资产包,然后拿到产权交易中心来挂牌转让。”南京产权交易中心的一位人士透露,挂牌的主体是中冶置业,从今年1月份开始分拆,剩下的会陆续推出。

  此前,南京的一些开发商也向记者透露,政府曾有意向找他们来接盘,不过因为总盘子太大,谁都没有能力接手。“零星的地块拿了没意思,现在规划要做什么还不知道,怎么拿?”南京当地一位开发商对《第一财经日报》记者称。

  变卖项目套现

  从去年下半年开始,中冶置业在南京下关的关键词就变成了:分拆。

  3月10日,中冶发布公告称,东南亚深富公司购得中冶旗下南京临江老城改造建设公司子公司南京港(行情股吧买卖点)宁置业、龙江湾置业2家公司60%股权,对价20.68亿元;远盈集团购得南京立方置业100%股权,对价9.023亿元。

  此前,上海证大(00755.HK)发布公告称,公司以9.023亿元人民币的代价竞得中冶南京地王其中一家子公司100%股权。

  根据公开资料,东南亚深富公司为深业集团旗下附属公司,远盈集团为上海证大附属公司。

  这意味着,首批中冶南京地王的接盘者是深业集团和上海证大。对中冶置业而言,拿地三年多后的第一个好消息或许是,公司从此次交易中获得2.64亿元净利,比挂牌时的估价高出约5000万。

  2010年9月19日,中冶置业与南京市下关区国有资产投资发展有限公司合资成立的临江公司以总价200.43亿元拿下南京下关区滨江1号和3号地块。2012年11月30日,又以56.2亿元拍下滨江2号地块。3幅地块连成一体,总面积达到236万平方米,土地出让金超256亿元,一举超过广州亚运城,成为实质上总价最高的全国地王。

     规划一改再改

  中冶置业与南京地王的渊源始于2009年,当时南京市国资集团、下关区政府和中冶置业三方签署了《南京下关滨江老城改造项目整体开发合作协议》,这份协议提出:实施滨江开发,建设南京外滩的号角已经吹响,一个具有不可复制的主城滨江自然资源、丰厚的历史积淀与人文蕴涵、快速提升的城市面貌和居民尽享发展成果的新形象将很快展现。

  当时的下关区领导提出,2009年,下关区将总投资1000亿元进行重点项目建设和基础设施建设。这一投资数额实际上是2013年下关区投资额的10倍以上。

  中冶置业则负责在南起中山北路、北至长江大桥及大桥公园、东起明城墙、西至长江的232公顷面积内,5年内投入400亿打造成为国际一流的滨江商务商贸中心。建成后,这里无疑将是“南京外滩”标志性主体区域。

  只是,这份2009年时签订的一份雄心勃勃的整体合作协议,在5年后,协议中的这片区域还是一片荒芜。

  “也正是因为当初定的基调太高,所以导致拆迁很难。”南京的一位政府人士称,所以这个地块出现了两个问题,一个是规划不断在改,还有一个就是拆迁难。

  根据相关资料,该地块的拆迁涉及11000余户居民,拆迁总建筑面积达157万平方米,其中居住房约50万平方米。

  2012年,当时的南京下关区连续召开了多次拆迁推进大会,围绕着南京下关滨江商务区的建设迅速实施了一系列的动迁拆违工作。

  “要打造成国内一流的现代化滨江商贸商务中心、‘南京外滩’的标志性区域。其中,甲级写字楼、高端商业、酒店面积约60%,住宅面积约40%。”上述政府人士透露,之后该地块的规划发展方向慢慢淡化了高端商务区的概念,开始提休闲的概念,这也是导致拆迁推动缓慢的一个原因。

  当中冶置业开始公开地块规划时,也只是含糊称,欲建设写字楼、酒店、住宅等。

  事实上,规划的不断改动,与当地政府也有关系。中冶南京地王的开发早已上升到南京市政府层面,因为一些人员变动的关系,下关地王的开发一度难以推动。

  这或许可以解释,为什么2008年南京市政府就已下发通知,南京市今后在土地挂牌出让时将坚持净地上市,一律不得以毛地的形式推出地块,但是中冶置业还是在2010年及之后拿到了三块面积巨大的毛地。

    地王的悲剧

  “肯定会有一些影响,现在谁也解决不了。”南京市政府的一位人士称,现在陷入了僵局之中。原来1号地块以商业开发为主,2号地块的开发则是商业、住宅各半,3号地块的开发则以住宅为主。

  南京业内人士表示,下关滨江三幅大规模建设用地,总体量相当于下关全区面积的4%,这么大体量的工程交给一家开发商来进行开发,本来就很有争议,这是对城市建设生态的一种破坏,现在的零散拆分,比原来的结果更坏,原来整体包装的概念被拆散了,已谈不上总体规划了。

  与地王的命运相似,中冶置业在南京的发展也发生了大逆转。

  一份来自中冶置业的报告表示:“土地储备严重失衡,大量资金过度集中,存在很大的风险。同时,未来2~3年可供开发的净地极少,几乎丧失了可持续开发的能力。”

  随后,中冶置业对南京地王几乎采取半放弃的态度,2号地退地,1号地寻求合作伙伴。2号地块退地后,中冶置业称,由于“巨无霸”1、3号地块整开发面积较大,项目开发周期较长,为保证项目投资收益,将优先集中资源对3号地块的开发,对1号地块的开发引入第三方参与,出让部分股权共同开发。

  “2号地退地和雅戈尔(行情 股吧买卖点)退地性质不一样,为什么不要中冶置业的土地出让金。”一位熟知内情的人士称,说明政府对待中冶置业的态度发生了微妙的变化。

  不过,分拆对南京地王的开发或许是个良好开端。记者在地块现场看到,1号、2号、3号地块的拆迁都在顺利推进中,拆迁已经有明显进展,估计今年可以完成。

  只不过,这个“巨无霸”的地王项目,只能被分拆,由尚未确定的开发商接手拯救。(李娟)

(编辑:许振强)


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