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冯仑:做房地产像喝酒 不能一味喝高去追求暴利
来源: 搜房网 作者: 时间:2014-07-04 10:45:02

  1959年,冯仑生于陕西西安,他的父亲是企业工会负责人。在他的印象中,出身于破落地主家庭的父亲,在新的社会制度下,一辈子谨小慎微,软弱守规矩。

  1988年我受国务院体制改革委员会下属中国经济体制改革研究所委派,去海南筹建海南改革发展研究所,体改办主任迟福林当所长,我做常务副所长。我当时档案在北京,人调到海南。

  开办之初,海南省委给了我们5万块钱、一辆车、一台电脑,我们就靠这些办一个副局级研究所。有意思的是省政府还给了1万台彩电的批文,让我们把倒批文的钱作为开办经费。我们必须有个公司,用批文挣到钱给我们做研究。

  1989年因政治原因体改所解散,冯仑也也“失业”了几个月。此后,他投靠了当时闻名全国的南德集团老总牟其中,最初担任政务秘书,月薪250元。一年后,冯仑成为牟其中的第一副手,工资也涨到850元,但冯仑很快体会到家族企业的弊端,于1991年离开牟其中。

  30年前的海南岛,成为中国最大的经济特区,仕途出身的冯仑与村野出身的潘石屹,也是在这里经由“万通六君子”中的易小迪而相识。当年,冯仑当时手握大量彩电批文从北京来到海南,倒卖批文后获得建立体改研究所的资金,而易小迪短暂的体改所工作成为冯仑的旧同事。潘石屹则是从深圳转战海南成为一砖厂的厂长,却因砖厂老板的卷款而逃失意,无意间结识了易小迪,而有成为“海南省佛学研究会秘书长”,这个研究会则由易小迪组建。而正因为易小迪的从中引荐,潘石屹与冯仑在海南岛上相识。

  1990年底,冯仑曾利用自己在基层官场积累的关系,从北京的一家信托公司借到了500万元人民币,“那时的海南很热,大家也愿意借钱给海南的项目,只不过利息很高,我记得应该是在50%。”他回忆道。对于这笔原始启动资金的获得,冯仑和潘石屹并无否认。在拿到这笔钱后,他们和借钱给他们的信托公司商定,利润五五分成;而他们赚钱的渠道,实际上是那些当时在海南日渐高涨的别墅。他们的第一个客户是山西商人韩九吉,后来引领了一波潘石屹的山西粉丝团,专买潘石屹的SOHO系列。冯仑说他们都是幸运者,他知道一个人,做的和他们是同样的生意,但赔了,晚上只能睡在沙滩上,后来被人追债,到晚上睡觉时,就把衣服脱下来埋在沙滩里,第二天再刨出来穿上,为的只是保住这最后属于自己的财产。

  “当时冯仑找到我说,看看这个数据——”坐在顶层的办公室里,潘石屹可以尽览长安街的繁华,但他还是对那一刻念念难忘。冯仑给他看的是海口人均住房面积的基础数据,潘石屹清楚地记得,这个数据已经高达40平方米,而全国当时的平均水平只有不到10平方米。冯仑和潘石屹得出的共同结论有两个,一个是泡沫了,另一个是——逃,那一年,是公元1992年。

  潘石屹是揣着5万元的考察经费来到北京的。听到旁边的人讲北京市给了怀柔4个定向募集资金的股份制公司指标,但没人愿意做。冯仑接到了千里之外的潘石屹打来的电话。在海南见过世面的冯仑和潘石屹自然觉得这是个千载难逢的好机会,远在海南的冯仑通过原来积攒下的关系找到了中国工程协会和中国煤炭协会作为发起单位。冯仑当时告诉潘石屹,要搞就搞大的,上报材料中需要填写注册金额,冯仑说干脆就填8亿,因为吉利。材料上报一周即得到批准,公司的名字叫做北京万通事业有限公司分裂由潘石屹与冯仑的分歧而起。随着万通的成功,冯仑与潘石屹的用心不同开始体现出来:潘石屹开始钻研怎么卖房子,而冯仑则开始提醒弟兄几个,要经得起失败,但更要经得起成功。也许是两人出身不同带来的必然,仕途出身的冯仑善于归纳总结,而村野出身的潘石屹更善于解决眼前的问题。分歧的爆发很简单。冯仑要做战略布局需要大的投资,潘石屹觉得花钱太多、赚钱太慢所以不给钱。冯仑的隐忍与潘石屹的直白对峙,后果可想而知。于是,便有了那次在广西召开的“分家会”。

  “那次会上,大大小小的争吵爆发了几十次。”由于冯仑和潘石屹都不愿意回忆那段伤心往事,于是,易小迪成为那个伤心时刻的见证者。“大家对于万通的发展思路和策略有明显的分歧,各不相让。”此时的六君子实际上都足以独当一面,争吵到最后,没有结果。冯仑悲伤至极。据说,彼时他用这样一句话总结潘石屹等人与自己的“分家”——留下的人拥有的是资产和希望,离开的人拿走的是现金和希望。

  有一个时期,万通看起来确实是在苦熬,而对冯仑的批评由来已久。新世纪初时候,有人这样评价冯仑和他的万通集团:“万通集团一脚踩在房地产,一脚踏在金融界,冯仑的战略布局是大手笔,但万通集团却未如日中天。万通的房地产不如脚踏实地的万科集团做得好,甚至不如曾在他手下任过总裁的潘石屹的现代城。万通新世界商城一度想做成北京最高档的百货店,现在却沦为小商品市场。”

  1994年1月12日,全国工商联在北京竹园宾馆召开民生银行筹组会议,成立“谋办组”,经叔平任组长,郑跃文任副组长。全国工商联和泰山会两股力量汇合。冯仑参与创建并出任创业董事,到2002年,冯仑又将手中的股份悉数卖给了史玉柱。

  冯仑第一次有去纽约发展的想法是在2003年下半年。在世贸大厦废墟现场,拥有新世贸中心99年经营权的犹太人莱瑞·西尔维斯坦告诉前来参观的冯仑:“往上三百六十度看,你看到的天空都是我的。”冯仑称,这句话触动了他的征服欲。而彼时万通地产推出“美国模式”的新战略,在团队、财务、模型和运营商配置上,都学习美国商业地产的模式。同时国内民营企业投资环境每况愈下,这也促使冯仑决定告别国内野蛮生长,进军更为规范的海外市场。而世贸重建给他的计划带来了机会。

  莱瑞的突生变故源于2006年1月,世贸中心的预期租价开始上升,到6月底租价上涨了23%。让冯仑没有想到的是,对方突然利用审批时间来变相毁约。万通实业注册在怀柔,而批准境外投资需要从怀柔批起,最终他们总共盖了106个公章,如果每个部门跑两天盖到一个章,也要历时212天。但从租约谈妥到信用证提交的时间节点,只留给他们6个月时间。急于毁约的莱瑞正是利用了审批时间难住了冯仑。当冯仑带着4500万美元信用证赶到纽约,得到的却是莱瑞向媒体宣布中止合同的消息。

  2008年,莱瑞家族迫于金融危机将世贸中心1号楼和3号楼的开发权都卖给了纽约港务局。冯仑于是再度追求易主了的新世贸中心。总结了上次经验教训,冯仑早早地将信用证申请下来,谈判前还放了一大笔现金在纽约。最终在经过总共1825天的谈判后,2009年3月,万通实业和港务局达成协议,成为世贸中心1号楼的第一个租户

  2011年3月30日晚间,万通地产第五届董事会第一次会议公布决议,冯仑辞任,11名董事全票通过万通地产原总经理许立担任新一届董事会董事长。未来冯仑将把工作重心放在资产运营和基金管理。万通控股也不再是传统意义上的房地产开发公司,而是集住宅、商业地产、工业地产、城市运营和资产管理为一体的地产运营管理公司。”

  现在中国的民营企业要有三个境界:小姐心态、寡妇待遇、妇联追求。在中国做事,短短的时间是不可能搞定的。中国人办事儿喜欢吃饭,需要得先跟他们“泡”在一起,而且这仅仅是一个开始,说明你的事情有了可能性。有时候,只是为了见见,就跑了很远的路去和对方一起吃一顿饭。没有别的目的,就是为了取悦对方,让他高兴,这样沟通才顺畅。我的灵魂一半放在马克思主义了,但我只放在历史唯物主义这部分,没放在阶级斗争那一部分里。另外一部分,我放在了普世价值观,我的灵魂也有点纠结。

(编辑:许振强)


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