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海外房产

营口楼市真相:库存需消化5年 多家银行停贷
来源: 中国证券报 作者: 时间:2013-01-23 09:31:41

□本报记者 姚轩杰

进入2013年,北京二手房成交量同比大涨360%,多地土地市场升温,不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而,在一些三线城市,房地产市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。

近日,中国证券报记者实地调查了位于渤海湾的辽宁省营口市的楼市情况,发现当地市区新盘开盘两年后,销售面积依然只有20%左右;而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目甚至已停工。

更严重的是,当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士告诉中国证券报记者,今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。当地众多的开发商或将面临资金链断裂的风险。

存量房5年难消化完

辽宁省营口市地处渤海湾的东侧,夹在沈阳和大连之间。在2006年以前,这种地理位置让当地人觉得尴尬。“营口以前被称为‘死胡同’,企业和人才要么北上去沈阳,要么南下去大连,我们这儿没什么生机。”1月19日,中国证券报记者初来营口,一位当地人如此介绍道。

正所谓“三十年河东,三十年河西”。2005年,辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海经济带的战略决策,营口是其中的一个“点”。自2006年起,营口市开始了大规模的基础设施建设,而房地产开发成为其中的急先锋。

“2007年的时候,营口市区的平均房价不到2000元/平方米,5年过后的今天,房价已经涨到了4200元/平方米。”2007年从吉林某大学毕业来到营口工作的高小姐向记者抱怨道。

为了验证高小姐的说法,记者走访了位于市区主干道盼盼路两旁的几个主要楼盘,其中有大型房企开发的保利·香槟花园、恒大绿洲,也有本地房企开发的中天·桃花源、富甲天下。

记者走进保利·香槟花园售楼处,偌大的展厅只看到售楼工作人员,基本上没有来看房的人。看见记者进来,售楼小姐连忙迎上来询问是否要买房,在得到肯定答复后,她开始向记者介绍:“我们是2011年6月开盘,开盘时的均价是3800元/平方米,但那年市场不好,基本卖不动。2012年市场比较平稳,卖得比较多。现在卖的已经是准现房了,均价是4200元/平方米。”

当记者问到现在哪几栋楼在销售,购买人群是哪些时,售楼小姐说:“一期共有26栋楼,有10栋建好了,但已经卖得差不多了,现在是尾盘销售。您来的正是时候,年末了我们正在打折,看准了就赶快出手,卖完了就没了。楼盘户型在90多平方米到140多平方米都有,以本地人改善型需求为主。每天有20-30户过来看房。”

而记者提到,营口的楼市供过于求,房价还会涨吗?售楼小姐突然提高了音量,“肯定会涨!春节过后均价会调高到4400-4500元左右。”

随后,记者在其他几家楼盘发现,每个楼盘都有一、二、三期规划,加在一起超过40栋楼,每栋楼都是25层以上的高楼;现在都是是准现房或现房销售,并且到目前为止都卖了一年半到两年的时间,均价都在4100-4500之间;所有的售楼小姐都说自家楼盘是尾盘销售;本地人改善型需求是主力。

但当地一位承接楼盘自来水管道安装的建筑商孙大明(化名)告诉记者,她们都在说谎,故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋,那购房者还敢买吗?恒大绿洲销售最差,估计只卖出去一两栋楼,保利·香槟花园次之,26栋楼只卖出去5-6栋。销售最好的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源,他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”

由于长年跟开发商打交道,他对营口房地产市场非常了解。据他介绍,营口市主城区主要分布在站前区和西市区,这两个区楼市已经明显供大于求。“现在,四口之家的房产数都在在2.5套以上,没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘,开发商说都卖给了本地人,纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带,交通不便、没有生活配套设施,本地人谁去住?况且,营口房价近几年都是微涨,投资属性不强,已有住房的人也没有多少投资意愿。”

据他推测,不包括远郊区县和开发区,营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为,就算滞销严重,但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看,原材料和人工成本年年上涨,目前市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”

荒地上的空城

相对于市区的滞销问题,营口沿海产业基地的情况则更为危险。

沿海产业基地紧临全国十大主枢纽港之一的营口港,总规划面积180平方公里,正在建设中的哈大高铁横穿此处,营口机场也在规划当中。目前,沿海产业基地计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。营口市官方称,沿海产业基地是实现跨越发展的重要引擎。

1月20日,中国证券报记者与孙大明打车来到沿海产业基地,一路上看不到人影,只有一个接一个的地产项目。

在楼盘比较集中的一个地方,记者让出租车停了下来。孙大明告诉记者:“以后这个地方会成为新的市中心。为支持沿海产业基地发展,市委市政府准备南迁到这里。旁边还有正在建设的营口市奥体中心和大学城。”随后,记者走进一个名叫东方塞纳城的售楼处。

通过与售楼小姐交谈得知,此楼盘在2011年9月就开盘了,现在已属于现房销售,价格约3000元/平方米,目前按揭贷款打9折。她同样坚称是尾盘销售,已建好的十几栋楼基本卖完了;本地人是购房主力,但一些小户型的房子被黑龙江过来的人当做投资买走了。

记者走访与之一墙之隔的星汇·奥城楼盘,它们的价格在3800-4000元/平方米。为何相邻楼盘差价会达到近1000元?东方塞纳城售楼小姐没有正面回答,只是说让利消费者。但记者从她口中得知,由于临近未来新的市府中心,东方塞纳城原本规划有住宅和商业城,但目前商业城项目已经停工。“整个项目资金需求很大,现在我们老板要保证住宅部分的资金都有点问题了,所以把商业项目停了。”因此,低价销售以便快速回笼资金成为当务之急。

相比于东方塞纳城砍掉商业城,沿海产业基地的一些楼盘已经处于烂尾楼的边缘。在路过一家叫沿海家园的楼盘时,孙大明告诉记者:“你看,楼都建好了但没人来买,导致这家开发商资金出现问题,工程去年年底就停了。”

此外,记者一路上还看见一些在建楼盘已经停止施工。“看到其他楼盘卖不出去,他们就干脆不建了,这样损失还少点。”孙大明说。

在记者所看过的楼盘中,售楼小姐们都提到,鞍钢、中石油、中石化、富士康、可口可乐等大型企业的部分工厂将落户沿海产业基地。但记者乘车转了一圈,只看到了鞍钢的炼钢炉在吐露白烟。

事实上,沿海产业基地还处在前期开发之中。“市政府什么时候迁,谁也说不准。5年也可以,8年也可以。沿海产业基地现在也只是一片荒地,要引进的企业绝大多数还没有工厂没有人员进入,怎么可能有住房需求?”

据孙大明保守估计,沿海产业基地要初具规模至少需要7-8年时间。到那时,该地的房地产市场才会活跃起来。

到了夜晚,除了道路两旁的路灯和来往车辆的车灯能带来一点光亮外,沿海产业基地其他地方全是一片漆黑。

开发商贷款已被切断

房子卖不出去,开发商的资金链就容易断裂,银行了成为最后的“救命稻草”。1月21日,中国证券报记者电话咨询了包括中国工商银行营口分行、招商银行营口分行、交通银行营口分行、营业银行等在内的各大银行对房地产开发商的贷款情况。令人惊讶的是,当地几乎所有的银行在2012年初就已经停止了向开发商贷款,并且今年也没有松动的可能。

在当地一位银行业人士的帮助下,记者联系到了工行营口分行信贷部的一名业务人员赵先生,他告诉记者:“营口这个小城市,存量房惊人,消化不过来。小银行不敢介入,大银行也很谨慎。开发商找我们贷款根本批不下来。我看2-3年之内都不可能放松。”

营口银行信贷业务处某工作人员表示,当地人民银行支行和银监局去年初就规定,不允许给开发商贷款。当问到什么时候能贷时,该工作人员表示,他们也不知道,这要等监管部门的通知。招行营口分行信贷部田女士告诉记者,现在开发商要融资只能通过信托和发债来解决。但上述银行都表示,个人按揭贷款业务能正常办理。

对于营口多家银行停止开发贷的行为,地产研究机构CRIC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为,这说明当地楼市的风险已经很严重,如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话,不排除有崩盘的可能性。

在CRIC于2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中,营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口的房价收入比高达153。房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,一般合理的房价收入比的取值范围为4-6之间。营口的房价收入比远远超过了一二线城市,在三线城市中也相对处于一个高位水平。

上海易居研究院副院长杨红旭指出,在工业化、城镇化的道路上,营口还是简单地做房地产的文章,它有鄂尔多斯的影子。

黄章林认为,银根被切断,营口当地拿了地还没建的开发商应该赶紧卖地脱身,拿了地也建好了的开发商要赶紧以价换量清库存,减少损失。

(编辑:陈婷婷)


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