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地产博客圈

业内人士预测:明年楼市稳步回暖已成定局
来源: 理财周刊 作者:陈冲 时间:2012-12-25 16:48:35

  2012年楼市,在限购、限贷等严厉调控政策的作用下,逐渐回稳,总体表现较为理想。展望2013年,包括德佑地产在内的沪上中介机构都很乐观,认为来年市场回暖已成定局。

  2012年楼市即将在“暖冬”行情中暂告一段落,展望2013年,我们发现市场回暖已无可避免。

  2012年调控力度虽然减弱,但是经过长达两年时间的消化之后,人们逐渐对市场形成了更为理性的认识,市场建立了新的平衡,需求逐步释放。在即将到来的2013年,我们认为这种行情还会延续。沪上德佑地产、中原地产、21世纪不动产和我爱我家等四大房产中介机构,都认为2013年市场会进一步回升。

  明年中高端市场持续回暖

  德佑地产总经理兼董事长 邵非

  2012年中高端还是相对不错的,很多项目在上半年降价之后已获得较好的销售业绩。如今年全市一手商品住宅成交金额排名前20名的项目中,有80%的楼盘其成交均价是3万元/平方米以上的中高端楼盘,并且市中心顶级豪宅翠湖天地嘉苑也在今年四季度宣布售罄。可见市中心中高端产品在今年的调控中受到的影响较小,尤其是改善型的需求客户对中心城区次新房的关注带动了整年的成交量提升,这也是今年德佑地产主要的业绩支撑。

  2013年即将到来,市场一致认为明年上海楼市限购政策仍将执行,这对明年成交量的突破带来不确定的因素,也会对房价是否上涨带来影响。随着今年下半年楼市回暖行情开始,买卖双方对于明年楼市的持续回升还是十分期待的,不过高房价将会阻碍刚需的入市步伐,因此明年改善型需求仍然会成为市中心中高端市场的主要客户来源,他们的购买力或将大于刚需客户,对成交量的稳定和提升带来推动作用。个人认为,明年中高端市场将会是一个较为温和回升的态势。

  交易回升市场信心已恢复

  21世纪不动产上海锐丰总经理 叶厚彪

  回顾2012年,年初,上海房地产市场并不乐观,然而随着总体经济的发展,下半年市场逐渐云开雾散,成交量明显回升。预计今年二手房交易市场全年会超过19万宗,高于去年的13万宗。上海市场本身刚需相当大,过去两年在限购政策的影响下,市场以总价150万元以下房价的刚需为主导,目前尽管限购不可能松绑,但也不会有重大政策出台,大家对于后市的信心逐步显现,这点从今年第三季度出现的300万元以上的置换需求可以看出,中高端以上客户已经重拾对市场的信心。同时,中央政府出台各项政策,也增强了人民对于提高生活水平的信心。因此,今年年末以及2013年市场的交易量都会有稳定上升的趋势。

  楼市调控政策持续不放松

  上海中原研究咨询部总监 宋会雍

  2012年全年,以“限购”、“限价”、“限贷”为核心的最严厉楼市调控政策持续发挥作用,上海楼市历经长期供求冷淡后交易再度升温,房价上涨势头消褪完又显抬头迹象。2012年3月份以来,楼市地方政策“定向微调”暖风频频,宽松信贷政策引发楼市调控放松预期,前期积压刚性需求及改善型买家积极入市,2012年6月份月度交易量创2011年2月份以来新高。楼市“回暖”引发管理层重视及准备动作,下半年楼市调控仍以“稳”字当头,坚守从严不变。但市场交易活跃程度并未减弱,11月份交易量接近百万平方米,为2012年的第二高。

  延伸至2013年楼市来看,管理层出现政策反复的可能性很低,新一轮政策可能会适时出台,而此时的楼市也将面临新的价格平台的筑底和夯实。从管理层动向来看,遏制房价上行势在必得,这也是楼市长效执行、稳定市场预期的需要。新一轮政策方面,管理层可能会在长效执行“限购”、“限贷”政策的同时上加快房产税试点的步伐,可能在现有征收城市范围和征收尺度基础上进一步扩大,如原来仅涉及上海、重庆,可能会扩大至其他价格上涨较快的城市,原来上海的征收适用税率暂定为0.6%,这个比例可能有所提高等。在这种背景下,预计2013年楼市分化的机会将会加大,巨大库存压力下开发企业降价尺度可能会再度调整至两成,二手住宅市场跟进的态度也会相对积极,一个新的价格平台逐渐实现筑底夯实。

  调控或致楼市再窄幅震荡

  上海我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理 周静

  2012年岁末,对于二手楼市而言本非传统的成交旺季。10月至今,成交量,成交价格双双稳步上扬,11月全市二手房在成交量逾越两万套后火爆收官。

  11月二手房市场价稳量升,在“金九银十”落空后,11月反季出现“暖冬”行情。年末翘尾最主要的原因在于政策稳定,购房者入市意愿增强,买房需求在此刻集体释放。如此看来刚需群体在年末仍然能保持持续释放的状态。再者,近期土地市场升温,年末贷款政策较好,多方因素导致刚需明显释放同时带动改善性需求积极入市。使得11月二手房市场呈现价稳量升的局面。

  根据我们统计的数据显示,今年1~11月二手房成交量较去年同期增长51.41%。进入12月,二手房成交量出现小幅回落,但总体仍维持活跃走势。从成交结构来看,小户型依然作为主力泰然处之,成交占比近70%,其成交价格也相对平稳。内环内及外环轨交周边中高端房成交量也出现小幅上升。从挂牌量、议价空间等指标来看,目前市场情况与今年六七月形势较为类似。由于市中心新建商品房推盘数量较少,而同板块内环境、教育等资源充足,条件吸引大量改善型需求入市,并成为市中心成交主力。

  回暖行情还能持续多久?很多人认为是阶段性的。近期呈现的回暖现象是积压需求短期集中释放的结果,长期持续的可能性很小。回暖一旦持续下去,房价必会受到影响而再度反弹。就目前成交看来,价格已出现小幅上扬的趋势。由于刚性需求对于价格的承受能力有限,量价齐升态势不利于二手房市场稳步发展。限购令短期不会取消,购房者日趋理性,这预示着二手房市场会处于一个较长且平稳的成长阶段。接下来在供需关系的不断波动下,房价亦会出现或涨或跌的小幅震荡。未来,受国家房产税改革推进的影响,随着土地增量与新房供应的减少,二手房定会呈现稳中有升的态势。

(编辑:陈婷婷)


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