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地产博客圈

蔡为民:楼市调控成败之我见
来源: 理财周刊 作者: 时间:2012-12-25 16:20:05

  本轮调控,其间曾经取得阶段性优势,成功扭转“房价只涨不跌”的市场预期,可惜受制于国内外经济大局的恶化,年内欲达原先设定的“房价合理回归”目标,恐功亏一篑。

  近日社科院公布2013年《住房绿皮书》,指出本轮调控基本达成“遏制房价过快上涨”的效果,但不可讳言,距离原先设定目标——驱使房价回归合理,尚存在不小落差。之所以如此,与政策渐进式松动关系密切。

双“双降”引发救市猜想

  当2月24日、5月12日连续调降已达历史高位的存款准备金率,由21%滑落至20.5%时,市场还有“降准”目的是“救实体经济还是楼市”的争议?但随之而来的,是6月8日(3年半来首次)、7月6日连续降息,一年期存款利率由3.5%降至3%,加之不少地方住房公积金制度相应做出降低申请门槛、提高贷款额度,甚至开放跨区申领的大幅调整,均在释放、强化政策救市的明确信号。

  除此之外,地方政府在过程中亦扮演“推波助澜”的积极角色。众所周知,地方对房地产利益的维护向来明目张胆与不遗余力,从本轮调控开始的2009年12月14日国四条、2010年国十一条,到2011年1月26日新国八条,亦负如此,总以各种“见缝插针、偷梁换柱”之形式,微调中央措施的杀伤力。而中央对地方救市行为也始终抱着“理解”心情,使调控如“溃于蚁穴之堤”,总是使房价愈调愈涨。

地方始终暗杠中央调控

  这样的状况曾经一度发生改变——随着2011年楼市买气无惧调控压力持续挺进,迫使中央终于下定决心,由之前的柔性限购——授权各地方在房价过高时可采取限购措施,改为刚性限购——直辖市、计划单列市、省会城市必须限购,才真正为有如脱缰野马的买气与房价按上刹车器,并于2011年“10.1”黄金周发挥威慑作用,市场交投陷入困顿。然而才过不了几天,地方政府就按捺不住了,10月11日佛山打出挑战中央调控第一枪,出台《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》,以调控之名,行松绑之实,提出“在符合一定条件下,家庭可买3套房”的举措,而毫无悬念的,通知出台不到一天,便被中央要求收回成命,市场戏称为:佛山半日游。

曾经上海也有波动

  惟事隔四个月的2月9日,芜湖又出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,其中包括购房入户、免契税、发放补贴的措施,被认为“救的太彻底”,三天后也惨遭“枪毙”,市场称之为:芜湖三日游。无独有偶,连一向被认为“楼市最坚强堡垒”的上海,于2月16日先是公布调整普通住房标准——内环245万元→330万元、内外环间140万元→220万元,外环外98万元→160万元,并巧妙透过媒体表示,“外省市人口持有居住证满3年可购买第二套房”,可见当时上海房产买气已见匮乏,及楼市形势之严峻。但最终有关部门还是亦迫于舆论及压力,于七天后收回“原本既有之政策”。市场称之为“上海七日游”。

受制大环境使调控遇阻

  这个时候,中央看似对地方微调措施采取严管手段,以防调控成果再次落空,惟依然可以从半日→三日→七日的决策时间变化,管窥出中央态度随着国内外经济、金融形势的日趋恶劣,出现变化迹象。最戏剧性的变化,是5月7日扬州出台《关于个人购买成品住房进行奖励的通知》。该通知堪称“捅破那层玻璃纸的手”,其出台之日也理所当然的遭到舆论质疑与围剿,一度扬州市政府抵挡不住压力将该通知自官方网站撤除,然而几个小时后却又重新放回,并态度强硬、振振有词地表示:是执行既定政策,与救市无关。

  始自2009年底的本轮调控,其间曾经取得阶段性优势,成功扭转“房价只涨不跌”的市场预期,可惜受制于国内外经济大局的恶化,年内欲达原先设定的“房价合理回归”目标,恐功亏一篑。

(编辑:陈婷婷)


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