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地产精英博客圈

牛刀:中国房地产除了会掠夺老百姓 还有什么?
来源: 北青网 作者: 时间:2012-04-18 11:39:09

二是住宅的基本常识

    衡量一个城市的住宅价格,有4个指标。这4个指标就是关于房价的最基本的常识。

    一个是房价收入比。这是最主要的,关系到中国经济的健康运行。其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费的有效健康的运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平问题。如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。有人说,房地产拉动消费,拉动就业,这是一个误区。房价泡沫只会蚕食所有企业的利润,影响绝大多数的中小企业,甚至影响大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。

    第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资都在合理的区间,而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且,有的三线城市四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场都没有,却无限炒高房价。这是很可笑的事。

    第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都无可避免。

    第四个住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%。也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的2倍。中国的城市化没有完成,三四线城市还有一些农村,而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到360倍,甚至400倍。日本东京泡沫破灭时,住宅总值达到GDP的310倍的时候。

(编辑:陈名锦)


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