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地产博客圈

陈淮:走向常态的房地产市场
来源: 陈淮博客 作者:分类 时间:2012-03-27 17:34:42

  第三,有涨有跌,有的地方涨有的地方跌的房价变化将成为市场常态。别以为房价从长期看是一个上涨的,就在任何一个地方就是只涨不跌的,但也别认为房价理性回归就是只跌不涨的。所以这都有客观规律,不以我们主观意志为转移。我想预测、判断青岛也好、北京也好,这个市场买得起还是买不起房,不是按照四则运算这样简单的算数就可以判断的。别以为工资除多少年不吃不喝,那小学四年级的水平就够了。还是要以人们住房销售能力与收入的敏感度弹性分析。比如说青岛月工资3000元,收入增长33%,住房消费能力可以增长100%,我们画成一条直线,需要用多长时间。再进一步说,人们买得起房和买不起房子,并不仅仅是把当地老百姓收入,首先要观察正常生活支出在家庭比重占多少,当支出收入比,每个月抽烟喝酒,太太该上美容院上美容院,如果90%的钱都花掉的话,基本不具备资产累积能力。那房价高低涨落和您没什么关系。当你的支出收入比降到60%、70%的时候,你具备了资产累积能力,但只是流动性好、变现性强的金融资产,例如存款、国库券等等。当支出收入比降到50%的时候,你具有持有不动产的能力,但是您的抗风险能力不强,比如说利率涨一倍能不能维持正常收入。当支出收入比降到三成以下的时候,您才具有合理的资产累积能力。中国的问题是,这种群体在社会中所占比重还不够大。发达国家的房价收入比之所以3—6 倍,是因为抛户最富有的比尔盖茨群体,中间的大部分人群都可以达到这样一个支出收入比。房价是有客观规律的。但是我们刚才也说,我们也别以为房价的变动就是唯一的单一趋向,有时候涨有时候跌,大城市和二三线城市的变化不一定,我们要适应这个常态。

  最后,房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王,十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了。要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰,资源重新优化配置这样一个时代。

  最后我用一个有意思的比喻,来结束我刚才所说的明显降温的房地产市场改为走向常态的房地产市场。结婚、谈恋爱、度蜜月,这个周期大家很兴奋,大家如胶似漆,每天上班发十条短信。那个时代过了,结了婚的时代,你就等着老公不断编瞎话,那叫常态。你太太说衣服穿得不对,买衣服的时候也不看一眼就说好看,这叫常态。常态是面对一个又一个的问题,这叫常态,别以为总像结婚度蜜月那样的是常态,房地产产业也是一样。

(编辑:陈名锦)


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