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地产精英博客圈

杨建伟:商业地产进入不易,退出更难
来源: 杨建伟博客 作者:杨建伟 时间:2012-02-16 11:00:02

商业地产面临大存量危机

    以中国商业地产联盟秘书长王永平为代表的业内人士就纷纷预言:“住宅地产的黄金期正在接近尾声,未来将进入商业地产的‘黄金十年’。”而这一点,也得到了众多善于把握商业机遇和商业运营的港企的认同。国内的房企也幡然醒悟,从2009年开始,中国排名前二十的住宅开发商,80%都开始做商业地产。全国城市地价动态监测系统指出,“在政府对商品住宅交易严格限制下,投资持续转向商业地产,二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫,值得关注。”在全国,商业地产似乎成了“金母鸡”。而事实上,商铺的总量过剩,结构性供需不平衡,这已成为商业地产投资者直面的首要问题。目前,上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积,上海的人均商业面积超过3平方米,如果按照常住人口计算,也达到人均2.5平方米。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。

    优质的零售位置是可遇不可求的。经过这一两年大卖场的“圈地热”后,一线城市、甚至包括二、三线城市的优质商业物业已成稀缺资源,新的商业物业只好在城市新区发展,等到人流相对稀少的新商圈成熟要度过较长的培育期。一方面,商业地产成为众多人眼里的香饽饽;另一方面,于在面对商业地产开发时,由于商业地产开发所要具有的强大综合能力、专业人才以及资金的缺乏造成了开发难,但开发商已经买了地等于骑虎难下,硬着头皮上致使很多大型商场、星级酒店项目变城烂尾楼的实例不绝于耳。

    商业地产目前还处于初级阶段,尚没有成熟的模式可以借鉴,唯一能借鉴的也许只是建筑本身。失败远多于成功,可谓国内商业地产发展的现实状况。从长远看,商业地产会成为下一个亮点,这是地产界的共识,即便如此,对于资金压力较大的开发商来说,还是不能盲目进入商业地产的开发,尤其要避免大体量的商业项目。商业地产往往是慢热型的,属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说,靠商业地产获取高额利润是有风险的。现在没有商业地产经验的房地产商投资购物中心,由于对零售业本身需求并不了解,有的一味的追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外同质化严重,差异性不足,造成购物中心普遍千店一面的现象,很难在定位档次上拉开距离,导致在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。

(编辑:陈名锦)


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