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牛刀:中国房价是全球最大笑柄 泡沫一定破灭
来源: 上海热线 作者: 时间:2011-11-22 11:12:52

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牛刀:中国房价的买点还没有出现

    其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中,对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚,用了很大的篇幅阐述买点的形成,何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发,现在买房和调整到位再买房,房价至少还有20%至30%的跌幅。但是,最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机,因此,有必要再谈谈我的观点和看法。

    首先,我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产,中国央行是10月分开始大量印钞,持续到2009年底,M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%,2010年房价开始暴涨,具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的,实行的是第一次加息。持续到现在,M2降至13%,相对于2009年下降了60%。房价主要因素是货币,货币放开,房价上涨;货币紧缩,房价下降。货币传导到房价上的效应是一年,也就是说,房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

    其次,影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格,同等片区已经下降了40%,所谓地王已经成为传说,到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年,也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认,房价才会出现实质性的下降。

    目前我们看见房价下降,只是房价下降第一阶段,区域泡沫破灭阶段,最典型的特征就是,房价打折,二手房价倒挂,这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔,假装跌倒一下,等别人来扶。但是,偏偏就会有很多人会去扶一下,其实,让房价摔倒最好,让让知道什么什么是痛。

    房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段,我们才会发现房价出现实质性的下降,是整个不动产的价值在回归理性,作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是,房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入,当然也有一些民营企业和上市公司,是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民,很多没有享受货币工资,拿的是名义工资,那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态,才符合中国国情,否则,对经济对社会都是一场灾难,引发的社会矛盾不可调和。

    房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段,这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归,其市场特征是到处是烂尾楼,房价跌去80%也没有人买,个别大型房企破产,开发商跑路现象增多。这个时候,有很多廉价的资产。

    从目前市场情况看,房价正处在第一阶段,这个时期有楼盘打折,但不是普跌,因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。依据市场传导时间效应推算,明年6月以后,全国房价将会发生普跌,这时才是房价最好的买点。

(编辑:陈名锦)


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