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地产精英博客圈

朱大鸣:房地产上涨周期为何这么长
来源:  作者:分类 时间:2011-06-25 09:28:28

    如果要想看懂中国经济,从1998年开始起,不了解房地产的走向和趋势,是很难看懂整个经济的。正如瑞银的经济学家安德森所言:“从宏观角度看,如果你不理解中国房地产,你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业(比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等),你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”

    房地产成为中国财富积累的重要形式,是一个不自觉的共识,因为很多人都在以房地产为投资,对货币贬值进行对冲。中国居民的财富有一半是以房地产为载体的,大量的超额货币变成的流动性,追逐不动产,并以此为根据。孟晓苏先生曾经指出,中国的资金过多,光外汇占款就23万亿,银行必须发行一部分货币来回收这些没有商品对应的外币。如果这部分资金留在市场上滚动,一年流转5次,就是115万亿。如果全部冲击到市场,通胀得多厉害?之所以没有出现这种景象,是因为98年房改到现在,13年间卖给老百姓的新房,正好23万亿。新建商品房一年能吸纳5万多亿资金,是个巨大水库。

    实际上,我们早就指出,如果长期骚扰房地产,使得不动产失去了固定“流动性之沙”的功能,那么,这些资本就如猛虎出笼,到处威胁着实体经济。可惜的是,这些预测在随后的三年内不幸发生,无论是生活成本还是生产成本,都在大幅度的上升,2010年还出现了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之类的物价疯涨的局面。

    房地产价格如同一个皮球,越拍越涨,已经成为宏观调整的顽疾。特别是依赖房地产才得以改变死账坏账多如牛毛的银行系统以及长期依赖土地财政的地方政府,使得宏观调控投鼠忌器。

    很多人认为,2009年之后房地产市场出现报复性反弹是救市的结果.的确,当时我们也主张救市,但是,事实上当时的政策并没有真正的采取救市,而不过是清除了压在房地产身上的五指山,这些五指山本来就不是房地产应当被压的东西。举例来说,只不过是稍微地降低了部分税费房地产市场的成交量立即就上来了;只不过解除了部分不合理的行政限制,成交量也就上来了。如此等等,很多人无视现实,很霸道地说这两年房地产市场暴涨是因为救市的结果,实际上并非如此。

    中国房地产还是一个供不应求的市场,虽然那种一开盘就抢光的局面并不是天天上演,人们的非理性抢房的局面已经成为历史,但是,由于缺口巨大,需求增长非常快,房地产往往在行政压制一段时间后,就出现爆发性的突破性暴涨。在外国人来看,中国房地产市场不符合供求规律,并常常预言中国泡沫的破裂。如今越来越多的人明白了这个道理,中国房地产市场的上行轨道之所以如此长,并非没有根基。

    如果说2010年年初确定的增加供应量作为房地产调控的工具还算合理,但是,随后出台限购、限外以及限贷政策,就不免有行政过度干预的嫌疑。认为地扭曲了房地产市场资源配置,当然也使得价格信号失灵。这些措施,实际是就是限制供应量的增加,没有成交当然无所谓涨价与跌价。但是,长期压制需求是压不久的,这也是为什么每调控一次,房价就暴涨一次的机理所在。

    经常遇到年轻人,特别是年轻的大学生,他们经常抱怨商品房涨价,很多人指望保障房能够先保障一下自己的前景。但事实上,保障房基本上与他们无关,这也是我们保障政策一个漏洞,实在上这些年轻人是最需要住房的,大部分的保障房要么沦为官员及其亲属的私家宅院,要么是为原住民提供居住之所。至于这些最需要住房的大学生,大部分只能靠自己租房,或者掏空祖孙三代来买房。他们是房地产市场真正的最不得利者。因此,我们也经常呼吁,公租房的主要功能,就是关注些群体的住房问题,而廉租房应当多关照穷困的原住民。应当分工很清晰,否则故意混淆彼此就不容易考察绩效,都搞成一锅粥,查不出孰是孰非了。

(编辑:陈名锦)


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