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陈宝存:追问—限制商住能否抑制炒房?
来源: 陈宝存博客 作者: 时间:2011-06-10 10:54:06

陈宝存:追问—限制商住能否抑制炒房?

《竞报》专访

    空降的商住楼新政让京城的开发商陷入了迷茫,政策的模糊规定有待进一步的细则,是以规划审批为节点还是以最后的验收为节点成为了开发商普遍关心的话题。有专家称“将加剧了远郊区县商业办公类项目的烂尾风险”。
    5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当做住宅出售,将不能办理房产证,规定从今年6月1日开始执行。
    可以说,这是继去年禁酒令之后,北京市再一次向商住楼项目开刀。那么,限制商住能否抑制炒房?该政策出台后对楼市有何影响?就此问题, 记者采访了全经联研究院副院长陈宝存先生。
   1.楼市“限购令”之后,不限购成为商住楼大行其道的卖点,那么商住楼限购之后是不是可以起到抑制炒房的作用?
   答:商住楼限购,我认为打击的是刚性需求的购买者。投资人群整体淡出一线城市主要原因还是限购限贷令,这是总的趋势。
    北京限购令实质是暂缓北京非户籍人口的购买需求。那么商改住项目恰恰是为了规避非户籍人口的限购令。前段时间很多人问我商改住项目是否可以购买,主要是外来人口在北京不满五年的人群。加之商住倒挂在北京市场由来已久,商住项目的整体价格低于住宅项目,只是,使用上商住项目有很多不便,如水电按商业标准。所以我不建议他们购买商改住项目。毕竟限购政策属于短期政策,原因是住宅供应与需求间尚存较大差距。限购令的退出是早晚的事,我认为没必要为了短期政策的不当买单。
    我认为商改住限购,与抑制炒房关系不大。
   2.有专家称,“现有的商住项目最少还能卖两三年”,对此话题您怎么看?
   答:对此没有深入研究。对于商改住项目,以我的经验,北京严重,其他很多城市并无此类严格规定。
我认为北京商改住项目过多,主要是整体规划出了问题。而且,我注意到,目前的住宅限购,很多企业都认为商业地产是未来最具前景的。我认为这种思维是短视的。早在08年底,潘石屹在环渤海房地产年会上,声称他的商业项目盈利是万科盈利的六倍时,对于商业地产的盲目上马,我就颇有微词。
    我认为商业项目是有容量限制的。而目前的北京以及全国市场,商业项目上马过于盲目。根据我的观察,北京在住商倒挂上走的比较远,近期我考察的几个商业项目由于市场容量的原因,我都不赞成我们团队接纳,而且很多是住商项目尾盘的综合商业项目。我也注意到,住商倒挂短期内很难改变。
    如果确有商住项目最少卖两三年的数据依据,我愿意相信确有其事。
   3.面对商住楼限购的新政,开发商应该如何对待这一政策的出台?
   答:商住项目的后续拿地后续上马应该引起开发企业的足够重视。上月我们考察的一个项目,非本地开发企业,在项目投资分析中,开发企业想当然的认为,近距某车站的商业综合项目的售价,较同地段住宅的地价高出50%以上。我想本地企业不会犯这么简单的错误。
    作为北京市场,土地的稀缺是不可改变的,所以项目的获得难度大也是事实。这就难免盲目,对于商改住项目,实际还是可以做的更好。只是,在目前的市场大局面下,整体销售会被短暂抑制。
    那么已有的商业立项项目,就需要大资金的投入,也需要商业项目的必要“养”的过程。机会还是有的,关键在项目的整体定位,要突出特点,而不是简单同质化。目前国内的很多项目,不论是住宅还是商业,还是其他品类的项目,同质化现象十分普遍。
    我认为商改住项目本身不是长久的考虑,受政策压制的转型也是事所必然。
   4.可以说,该“禁令”在一定程度上成为在售商住项目的促销噱头。记者注意到,新政之下,不少商住楼开发商纷纷打出“绝版”旗号,改政策会不会掀起一股购买商住房的热潮?
   答:既然出台了政策,朝令夕改是最要不得的。至于开发企业在政策的促销噱头,我们的管理者大可不必当做大事去处理。我们连续多年的政策实际最大的问题出在了头痛医头脚痛医脚上,这是政策的无序和非理性使然。
    既然是市场,我们不必考虑一个政策出台会有哪些负面,只要相信你的政策出台会有正面因素就好了。政策一直在现象出现之后,这也是市场必然,政策永远不会超前,原因是我们的市场实践,有很多新的事物新的现象需要我们长期看效果。
    我认为,更宽泛的管理市场,而不是如此细化的管理才是理性的,过度依靠计划的弊病,在商改住项目横行中,我们应该反思的是规划的错误,而不是市场的错误。有此对事情负责的思路,才有利于今后的管理。
    5.据了解,目前北京“商住倒挂”现象很严重,商住楼限购政策出台之后,对此有什么影响?
   答:我不认为商改住限购令的出台,会加剧住商倒挂。在我们考察中的很多项目,由于成本因素的影响,住商倒挂早已存在的情况下,市场的过度反应在成本上不足以支撑。如此,项目的上马本身的盲目,对市场的分析出现问题,代价确实惨痛。
    只有正视市场真实,找出应对策略,才是这些项目得以维系的基础。扎实练内功,突破目前的政策瓶颈,还是有机会的。但是,没有自己独到的项目优势,大多数商改住项目将更加困难。
   6.有专家称,商住楼限购令之后,会导致郊区商住楼产品烂尾危险度加大,对此问题您怎么看?
   答:这一点我是赞成的。郊区项目最大的问题是配套不完善,特别是公交体系不发达,郊区项目的购买者,更多的看重升值,而不是目前的居住生活的转移。这也是郊区项目出现暂时空置的主要原因。
    这样一来,郊区商住楼的必要性目前大可怀疑。那么,郊区商业项目的开发一定要滞后于住宅项目开发很多年。只有待周边的住宅项目入住率很高,公交配套完善的情况下,商住项目的开发才成为必须。
    出现烂尾对于北京这样的一线城市,也只是暂时现象。这就要看房企是否扛得住。实际我认为烂尾现象,主要原因是投资型人群的盲目性,也在于我们的投资性人群的急功近利。企业的应对策略,只能是暂时停滞郊区商住项目的开发,或者延缓开发的节奏,力争把项目的开发风险降到最小。

(编辑:陈名锦)


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