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地产名博

“橘生淮北则为枳”的土地招拍挂政策
来源: 陈宝存博客 作者:陈宝存 时间:2010-11-09 14:53:40

  土地招拍挂出让本身是最公平公正的方式。这是无可厚非的,只是我们的推出时间与相关配套措施的缺乏,“橘生淮北则为枳”,变成了房价地价轮番上涨的工具而已,而程序公正的问题实际也并没有解决。招拍挂出让,有一利而出百害。

     国内土地政策的变化夹杂其中。土地是国有的,这是宪法和土地管理法规定的。房地产市场化之初的土地,在国有土地的概念下,征收是完全可以忽视土地价值的,青苗补偿,地上附着物的补偿是土地的全部价值所在。既然是国有土地,征收的概念也就自然成立了。

     土地无价,原因是土地国有,最初的无价是0地价。华夏时报载北京总部基地地价9年上涨145倍,实际是9年前的地价只有青苗和地上附着物补偿,所以9年前的地价基本可以考虑为0,农民获得的不是土地价值的补偿。而目前的土地无价,演变为土地从收购环节的天价。

     为什么会如此大的变化,还要归因于土地招拍挂政策的错误时点推出。我们先来回顾一下招拍挂出让政策产生的背景:

     资料显示:

     1988年4月12日, 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后,《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施,到90年代初,我国对城镇土地使用制度完成了改革,建立起土地有偿,有限期,可依法进行土地交易的有偿使用制度。   

     土地出让政策为追求程序公正,解决原有协议出让环节的弊病,国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。

     对条令颁布之后的执行不力,2004年,监察部与国土资源部颁布第71令,《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限。

    土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称,具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。 只是,之后的演变却将招拍挂简单理解为拍卖制度。而在毫无思想准备、土地来不及收储、可出让用地急剧下降的基础上,地方土地部门简单化的采用土地拍卖的形式,造成了05年之后地价随着拍卖飞涨的显示。

     主要城市的房价,是随着拍卖地价的高涨而迅速上涨的。

     中国指数数据显示:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。然而分时段看,1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。

    但是,2004年-2009年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累计涨幅达到163%,而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%,仅有居民储蓄存款累计增长110%;类似的还有上海,房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅,但高于人均可支配收入涨幅。

    最初的面粉贵过面包,直接的实例是北京清河毛纺厂土地的拍卖,华润集团橡树湾项目的土地获得,开始了面粉贵过面包的土地招拍挂过程。而罪魁祸首不是华润,也不是拿地房企。而是紧缩的土地供应量。

     数据显示:05、06、08年,土地计划完成情况,京沪等地完成率不足50%。而在07、09年市场极度爆发的年份,土地供应热情高涨,年度土地供应计划才得以完成。而房企增幅明显,特别是07年之后的央企国企介入地产领域,土地价格如离弦之箭,直上云天。

     为什么土地计划严重滞后于市场需求?无准备之仗而已。搞了几年的一级开发,我们清楚了一级开发的艰难与耗时。不单单是补偿标准的问题,而是期间的拉锯过程,三年五年完不成拆迁安置的不计其数。

     特别是招拍挂信息充斥媒体,每一个具体被拆迁人的心理预期大涨。他们的预期是按照土地拍卖价格算自己的收益的,而土地招拍挂底价,还含有大约60%的基础设施建设与开发行政成本、税费的。

     不断推涨的心理预期,造成了05年至今的闲置土地大量存在,原有立项的土地,由于拆迁原因、政府其他原因导致项目无法进展。这些项目绝不仅仅2800余块闲置。这便是土地闲置的主要原因。而这种原因的闲置,收回的可能性极小。原因是社会资金的引入与一级开发市场化,是方向也是无奈。

     协议出让确实存在程序公正的问题,但是我们看到的是协议出让时代地价和拆迁安置成本是很低的。03年及以前,试图提高房价基本没有市场支持。但是,04年之后的恐慌性购买,加剧了房价地价轮番上涨的现实。到底谁之错,数据已经看的极为清楚了。

    土地招拍挂制度,并没有解决的还是程序公正的问题,暗箱操作的土地招拍挂一直存在。为了程序公正,我们付出了极大地代价,原因在于土壤。而不能有效执行的政策法规,一定是错误的。改革土地招拍挂制度势在必行。

(编辑:陈名锦)


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