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地产精英博客圈

中国房地产的自我预警及防治研究
来源: 万志兵博客 作者:万志兵 时间:2010-11-08 16:49:10

  世界上不少国家和地区的经济都经历了成也房地产,败也房地产的经验教训。首先看日本,1985年,日本签署了广场协议以后,日元大幅升值,房地产市场也随之急剧升温。此后6年内,日本6大城市的商业地价狂涨3倍多,需求旺盛,投机盛行,房价也不可遏制地持续走高。进入上世纪90年代以后,日本房地产市场突然降温,接着就出现了全国性的大暴跌,整体经济也受到了重创。此后的10年长期处于萧条期,被经济学界称为失去的10,这是日本的经验教训。再看台湾,台湾房价在1973年、1980年、1987年曾经有过三次大涨,当时的房地产市场被称为拉动经济增长的火车头市场,但是经历了19871989年的泡沫后,从1990年到2005年台湾的房地产市场被称为火车尾的市场。美国的情况更复杂,10 多年来,美国经济的景气主要靠金融和房地产支撑。从2003年开始,美国房市已出现不景气的效应。前不久爆出房地产次级贷款危机,为了鼓励买房,金融机构把相关的贷款贷出去,涉及到上万亿美元,不少经济学家预言,这次次级贷款危机可能会引发美国经济的调整。从今年9月开始,美国不少建筑商开始效仿卖车商与百货公司的做法,以竞标与降价的方式清仓拍卖,这个现象全球都在关注,这是经济调整前的恐慌性的策略。美国经济一旦出现大波动,就会拖累全球的经济。

  对策研究

  1、抑制投机行为,加大调控力度

  现阶段,住房供不应求,很大一部分的原因是炒房者的投机行为所致,几百套甚至几千套房子都由他们掌握,要缓解住房供求矛盾,就要抑制投机行为,加大调控力度,使投机者释放囤积的土地和房子,满足住房的有效需求。

  2、房地产市场要分类指导,分类管理

  政府要把住房的商品性和福利性进行严格区分,前一阶段政府对商品市场干预过多,对保障性住房供给严重缺位。根据人均GDP的水平,要科学、合理地制定出福利住房,微利房、商品房这三种住房供给的比例。今年八月国家已经明确政策,提出要实行商品住房和保障性住房双轨制,两线并重,这是对前一阶段政策缺失的很重要的补充,若认真落实好对改善房地产当前的状况会有所帮助,但也不能起到立竿见影的效果,这些政策将逐步影响房地产市场。

  3、合理调控土地是调控房地产的根本途径

  政府对土地供给是垄断经营的,二、三级市场的市场价格基本上是放开的,政府应该通过对一级市场的调控以达到调控二、三级市场的目的,使市场的运转及企业的经营规范化。现在房地产最大的问题是开发商利用政府政策和管理方面的漏洞,较轻易得到和囤积土地,所以可以随心所欲,有条件地抵制宏观调控。因此,政府有效调控房地产市场的关键在于进一步加强城乡统筹,规范相关政策,加大监管力度,提高政策的执行力。

(编辑:陈名锦)


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